나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10173 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1681-2 성연아트홈 비동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 온천중학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호 (사용승인일 : 2019.06.05)로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 도배 등 마감 창호 : 하이샷시창 구조입니다.

이용상태

공동주택(다세대)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지형 위 부정형의 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-05-04), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

신청채권자는 이 법원 26타경10300 사건의 목적물인 성연아트홈 제에이동 401호 주택임차권자임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10173 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1681-2 성연아트홈 비동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 28.53㎡ (약 8.63평)

* 토지지분: 28.533082968756048㎡ (약 8.63평)

* 건물면적: 49.74㎡ (약 15.05평)

* 건물지분: 49.74㎡ (약 15.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 신청채권자는 이 법원 26타경10300 사건의 목적물인 성연아트홈 제에이동 401호 주택임차권자임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 온천중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 본건 소재지 인근에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 동래구 온천동 755-7번지 인근에 '온천2지구 우수저류시설'이 설치되어 있으나, 이는 침수 예방 시설로 혐오시설로 분류되지 않습니다. 또한, 해당 지역 인근에는 다수의 지역아동센터가 운영 중입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권보존 (2019-06-28): 코리노에이치씨엠주식회사

* 근저당 (2023-03-10, 110,000,000원): 구덕신용협동조합 (말소기준권리)

* 강제경매 (2026-01-29, 150,000,000원): 정상진 (부산지방법원 2026타경10173)

* 채권 총액: 110,000,000원 (등기부상 채권액 기준)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

* 비고: 신청채권자는 이 법원 26타경10300 사건의 목적물인 성연아트홈 제에이동 401호 주택임차권자임.

1.3. 상권분석

* 주된 환경: 본건이 위치한 부산 동래구 온천동은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 아파트 단지와 단독주택이 밀집해 있습니다.

* 최근 매매 동향 (제공된 JSON 분석):

* 인근 '미남퍼스트빌'(2013년식, 연립, 약 29.88㎡ 전용면적)에서 2026년 7월에 15,700만원의 실거래가가 확인되었습니다. 이는 본건 건물 면적(49.74㎡)보다 작습니다.

* 인근 'M팰리스'(2018년식, 다세대, 약 16.13㎡ 전용면적)에서 2026년 7월에 7,500만원의 실거래가가 확인되었습니다. 이 역시 본건보다 면적이 훨씬 작습니다.

* 시세 분석: 제공된 매매 정보는 본건과 건축 연도, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, '미남퍼스트빌'의 사례가 면적 면에서 다소 유사하며, 비교적 최근의 거래 사례라는 점에서 참고할 만합니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호로, 2019년 6월 5일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 등 마감, 창호는 하이샷시창 구조입니다.

* 이용상태: 공동주택(다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축 정보: '성연 아트홈'은 2019년 6월 5일 사용승인되었으며, 주 용도는 공동주택(다세대주택-도시형생활(원룸형))입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다. 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 임차인 관련 불확실성: 신청채권자가 임차권자이며, 임대관계가 미상으로 명확히 파악되지 않았습니다. 비록 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 추가 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 법적 제한: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 신축이나 운영에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택입니다. 온천중학교 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 건물 상태 역시 양호할 것으로 기대됩니다. 권리분석상 말소기준권리 하부의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 신청채권자가 임차권자이며 해당 임차인의 보증금 및 대항력 유무가 명확하지 않아 추가적인 주의가 필요합니다. 건물 및 토지 면적은 소형으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 온천중학교 인근에 위치하며, 도심 접근성이 좋습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 주택 수요층을 타겟으로 하기 용이합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 유사 면적 및 연식의 물건 거래 사례와 비교 시, 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 183,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에서 '미남퍼스트빌'(2013년식, 약 30㎡)의 2026년 7월 실거래가가 15,700만원(157,000,000원)입니다. 본건의 건물 면적(49.74㎡)이 더 넓고 건축 연도가 더 신축(2019년식)임을 감안하면, 본 건의 감정가(183,000,000원)는 시장 가치 대비 합리적이거나 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 'M팰리스'(2018년식, 약 16㎡)의 실거래가는 7,500만원(75,000,000원)으로, 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건의 감정가는 183,000,000원이며, 최근 유사 면적의 거래 사례(15,700만원)를 고려할 때, 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다.

* 다만, 임차인 관련 불확실성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 종합적인 분석 결과, 감정가의 85%~105% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 190,000,000원

* 권장 입찰가: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

* (주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 낙찰가는 법원 진행 상황, 입찰 참여 경쟁률, 현장 조사를 통한 물건 상태 및 권리관계 상세 분석 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 신중한 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.