나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10153 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 14층 비-1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며 , 주위는 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 경찰서, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 지하철 1,2호선 서면역이 소재하여 대중교통사정은 무난 함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 제14층 제비-1402호로서 외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 등. 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

이용상태 : 공부상 업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차타워설비. 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 부전로 및 북측으로 노폭 약6의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<,건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m),건축법>상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없 음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2026타경10153 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 157,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 14층 비-1402호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 (2017년 건축 허가, 2019년 사용 승인)

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

주의사항: 본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

1.3. 면적 정보

토지 지분: 4.6114㎡ (약 1.39평)

건물 전용 면적: 28.0837㎡ (약 8.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치

주위 환경: 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 경찰서, 숙박시설 등으로 형성되어 있음. 주위 환경 보통

2.2. 교통 상황

차량 출입 용이

인근에 시내버스 및 지하철 1, 2호선 서면역 소재하여 대중교통 여건 우수

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조, 지하 3층 / 지상 19층 건물 내 14층 (B-1402호)

외벽: 화강석 및 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 등

창호: 샤시창 구조

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구

가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 120m)

상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당 (우리은행, 2019-10-08)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (채권양도)

보증금: 60,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2020-03-02

확정일자: 2020-01-28

배당신고일자: 2024-07-03

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임은 명확히 확인되었으며, 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

없음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 총 채권액

151,200,000원 (근저당 91,200,000원 + 주택임차권 60,000,000원 + 압류 2건 + 강제경매 1건)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치하여 유동인구 풍부

오피스텔, 근린생활시설, 경찰서, 숙박시설 등이 혼재된 복합 상권

4.2. 주변 시설

부산진경찰서, 서면역, 각종 상업시설, 편의시설 다수

5. 생활정보

5.1. 교통망

부산 지하철 1, 2호선 서면역 도보 이용 가능

다수의 시내버스 노선 운행으로 부산 전역 이동 용이

5.2. 편의시설 및 공공기관

주변에 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 다수의 편의시설 위치

부산진경찰서 인접

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음. (주거, 상업, 업무 시설 위주)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되어, 다른 담보물건의 처리 결과가 본 경매에 영향을 줄 수 있음.

6.2. 공부상 표기 차이

주의사항으로 본건 공부상 '비' 동은 현칭 '102동'으로 표기되어 있으므로, 현장 확인 필요.

6.3. 임대 관계

임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 임차인 현황에 정보가 기재되어 있어 명확히 파악됨 (이 ).

6.4. 기타 리스크

오피스텔의 경우 공실 발생 가능성 및 임대 수익 변동성이 있을 수 있음.

등기부 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 경매 절차 진행 중 변제 등으로 취하될 가능성은 낮음.

7. 종합 의견

본건은 부산 최대 도심 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 오피스텔입니다.

건물 연식 대비 양호한 상태로 보이며, 주변 시세 및 임대 수요를 고려할 때 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 고려해야 합니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 최대 도심인 서면역 역세권으로 뛰어난 교통 및 생활 인프라

수익성: 오피스텔로서 임대 수익 창출 가능성

건물 가치: 비교적 신축에 가까운 연식 (2019년 사용 승인)으로 관리 상태 양호 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 157,000,000원

건물 전용 면적: 28.08㎡ (약 8.49평)

시세 분석:

* 주변 유사 오피스텔의 매매 시세는 2019년 기준 1.8억 이상이었으나, 최근 실거래가 정보는 9천만 원대에서 1.1억 원대까지 다양하게 나타남 (주로 연식이 더 오래된 건물 기준).

* 본건 건물(대동레미안센트럴시티)의 15평형 매매가가 1.1억 원으로 제시되었으며, 28.08㎡ (약 8.5평)는 이보다 작은 면적이므로, 최근 시장 가격은 감정가 1.57억 원보다 낮을 가능성이 있습니다.

* 하지만, 서면역 초역세권이라는 입지 조건과 비교적 신축(2019년 완공)이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준의 가치 판단이 이루어질 수 있습니다.

예상 입찰가:

안정적인 투자를 고려한다면 감정가 수준인 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원 선에서 접근을 고려할 수 있습니다.

다만, 시장 상황과 본건의 실질적인 수요를 고려하여 보수적으로 접근한다면, 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.