나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10130 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 8층비-807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 제8층 제비(현지호칭 102동)-807호로서, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 '서면역' 이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물내 제8층 제B-807호로서, - 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내 벽 : 벽지 마감 등. - 창 호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄하며, 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설 (오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호 구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10130 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 8층비-807호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6,000,000원

토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.6193㎡ (약 1.39평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물지분: 28.1317㎡ (약 8.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 본건 공부상 '비' 동은 현칭 '102동'임.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택 등으로 형성되어 있어 생활 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1, 2호선 '서면역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로상태등: 본건 서측으로 노폭 약 15m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하여 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 권효경 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-03

* 확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2024-07-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당권: 우리은행 (92,400,000원, 2019-10-08) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (60,000,000원, 2026-01-28) - 본건 경매 개시 결정 등기

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 인해 소멸되는 권리들만 존재하며, 특별히 인수해야 할 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 서면역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 업무시설(오피스텔)이 밀집해 있으며, 이는 배후 수요가 탄탄함을 시사합니다. 특히, 서면역은 부산의 핵심 교통 요충지로 유동인구가 많아 오피스텔의 임대 및 매매 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1, 2호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 등 대형 쇼핑몰 및 다양한 상업시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 부전초등학교, 서면중학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변시설: 부산진경찰서가 인근에 있어 치안이 상대적으로 양호하며, 시민공원과 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 현 임차인 권효경 씨는 대항력이 없으며, 이미 배당 신고를 완료하여 인수 부담은 없습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 다른 공동담보물의 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체도 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 점 또한 장점입니다. 다만, 임대관계 미상 및 공동담보 물건이라는 점은 명확히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산지하철 1, 2호선 서면역과 인접하여 직장인 및 대학생 등 임차 수요 확보에 유리합니다.

* 생활 편의성: 백화점, 마트, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 소형 면적: 28.13㎡(약 8.51평)의 전용면적은 1인 가구 수요에 최적화되어 있어 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 권효경 씨의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6,000만원이며, 주변 오피스텔 시세를 고려할 때 다음과 같이 예상됩니다.

최근 실거래가 및 시세 조사 결과, 대동레미안센트럴시티 오피스텔의 2019년 4월 29일 28D 타입 6층 물건이 1억 8,852만원에 거래된 이력이 있습니다. 또한, 2026년 7월 1일 기준으로 68m²(약 20평형) 월세 시세가 1억 518/14만원 ~ 1억 2,021/16만원에 형성되어 있어, 전용면적 28.13㎡(약 8.51평)의 경우 이보다 낮은 가격대에 형성될 것으로 예상됩니다.

현재 유사 면적대의 오피스텔 매매 시세는 1억 1천만원대부터 형성되어 있으며, 일부 신축 오피스텔의 경우 더 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 감정가는 1억 6,000만원으로, 현 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

따라서, 인수 부담이 없고 입지 조건이 우수한 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 6,000만원 ~ 1억 7,600만원

(본 예상가는 현재 시점의 정보 및 조사 결과를 바탕으로 추정된 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 물건의 현황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.