나이스옥션 법원경매 부산동부 2026타경5178 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 108-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미리내 · 평가일 2026.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 소재 '도야마을' 내에 위치하며, 주위는 시 외곽의 자연마을, 농경지 및 본건 서측으로는 명례일반산업단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량접근이 가능하며, 시 외곽에 위치하여 전반적인 대중교통사정이 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 평지의 단독주택부지입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 3m 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04) 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 "지적개황도", "사진용지"와 같이 제시외 건물이 소재하나 소재위치, 면적 및 구조 등으로 보아 토지에 미치는 영향이 미미합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 목조 기와지붕 단층건으로서, 외벽: 황토마감 등 내벽: 벽지마감 등 기호(나): 목조(일부 조적보강) 기와지붕 단층건으로서, 외벽: 모르타르마감 내벽: 벽지마감 등 창호: 알루미늄새시창

이용상태

기호(가): 주택 기호(나): 주택

설비내역

기호(나) 주택에 제반위생설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 "지적개황도", "사진용지"와 같이 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 본건 기호(나) 건물은 제시목록상 면적이 39.6㎡이나 현장에서의 개략적인 실측에 의한 면적이 52.1㎡로서, 실측에 의한 면적을 기준으로 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2026타경5178 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 108-1

토지면적: 602.00㎡ (약 182.1평)

건물면적: 66.00㎡ (약 19.96평) + 제시외 18.20㎡ (약 5.5평)

용도: 단독주택

감정가: 510,299,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 엠OOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

1.1. 입지조건

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 소재 '도야마을' 내에 위치하며, 시 외곽의 자연마을 및 농경지와 인접하고 있습니다. 본건 서측으로는 명례일반산업단지가 형성되어 있습니다.

* 교통상황

제반 차량의 접근은 가능하나, 시 외곽에 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태

본건은 사다리형에 유사한 평지의 단독주택 부지입니다.

* 인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 3m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건축물정보

2.2. 건축물정보

* 건축물표제부상 정보

주소: 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 108-1 (신주소: 부산광역시 기장군 도야길 14)

주용도: 단독주택

구조: 일반목구조

지붕: 기와

사용승인일: 1957년

건축면적: 66㎡

연면적: 66㎡

* 감정평가상 건물 구조 및 이용상태

기호(가), (나) 모두 목조 기와지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중입니다. 기호(나) 건물은 일부 조적 보강 및 모르타르 마감으로 되어 있으며, 유류 온수보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

기호(나) 건물의 경우, 제시목록상 면적은 39.6㎡였으나 현장 실측 결과 52.1㎡로 평가되었습니다.

* 제시외 건물

본건 지상에는 제시외 건물 18.20㎡ (약 5.5평)가 소재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

2.3. 권리분석

* 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권은 유기옥에서 유지환에게 증여를 통해 이전되었습니다.

등기부채권 총액은 700,873,342원입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 27일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당(을7)이며, 해당 권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

갑3 가압류 (서울보증보험), 갑4 가압류 (농소농업협동조합), 갑5 임의경매 (엠씨아이대부주식회사), 갑6 압류 (동울산세무서장) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요'에 대한 별도 언급이 없으나, 만약 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 조사되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

그러나, 토지 및 건물 감정평가 요항표상 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있는지 및 임대차 관계의 존재 여부는 반드시 추가적으로 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

2.4. 상권분석

* 본건은 부산 외곽의 자연마을 내에 위치하며, 주변에 농경지와 명례일반산업단지가 인접해 있습니다.

* 주거지로서의 성격이 강하며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설이 제한적으로 분포할 것으로 예상됩니다.

* 명례일반산업단지 인접성은 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 산업단지에서 발생하는 소음, 먼지, 교통량 증가 등 환경적 요인도 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

2.5. 생활정보

* 주변 교통: 차량을 이용한 이동은 용이하나, 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

* 편의시설: 명례일반산업단지 관련 편의시설이 일부 존재할 수 있으며, 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 소재지의 마트, 병원, 관공서 등을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

* 교육시설: 지역 내 초등학교, 중학교 학군을 이용하게 될 것으로 예상됩니다. 정확한 학군은 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 자연과 가까운 환경을 누릴 수 있으나, 산업단지의 영향으로 인해 환경적 쾌적성이 다소 저하될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 명례일반산업단지의 특성상 발생하는 환경적 요인은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로 조사된 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 실제 점유자가 존재하고 대항력이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 액수와 관계없이 주의가 필요합니다.

* 미확인 권리 위험: 등기부상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되나, 명세서상 언급된 '지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 산업단지 영향: 인접한 명례일반산업단지로 인한 소음, 분진, 악취 등의 공해 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

2.7. 종합 의견

본 물건은 부산 외곽의 한적한 마을에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지(602㎡)와 약 20평 규모의 건물(제시외 포함)이 일괄 매각되는 건입니다. 오랜 건축 연혁(1957년)을 가진 주택으로, 전반적인 노후화 가능성이 있습니다. 입지적으로는 자연환경과 산업단지가 공존하는 독특한 특징을 보이며, 차량 접근성은 좋으나 대중교통은 불편합니다. 권리 관계는 등기부상 정리될 것으로 보이나, 임대관계 미상 및 미확인 권리 가능성은 명확한 리스크로 작용하므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

2.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 602㎡의 토지는 향후 증축, 신축, 또는 토지 활용을 통한 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

* 일괄 매각 이점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 명례일반산업단지 인근 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 단독주택의 희소성: 아파트 위주의 주택 시장에서 단독주택은 특정 수요층에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2.9. 예상 입찰가

* 제시된 감정가는 510,299,000원입니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 제공되지 않아, 정확한 시세 비교 분석은 제한적입니다.

* 감정가격을 기준으로 하되, 본 물건의 임대관계 미상, 미확인 권리 가능성, 산업단지 인근의 환경적 요인 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 안전한 투자를 위해서는 반드시 현장을 방문하여 물건의 상태를 직접 확인하고, 임대차 관계를 포함한 점유 현황을 면밀히 조사해야 합니다.

* 이러한 사전 조사 결과를 바탕으로, 감정가 대비 보수적인 접근을 통해 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.