나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10121 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 857-2 서면동일타워스위트원룸오피스텔 5층 517호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으 로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '범내골 역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일반철골구조 철골철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 20층건내 5층 517호로서, (사용승인일 : 2004.06.18) - 외벽 : 알루미늄복합판넬 마감 등, - 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차타워 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 35미터, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 12 5m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 권은서)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2026타경10121 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 857-2 서면동일타워스위트원룸오피스텔 5층 517호

용도: 오피스텔

감정가: 66,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2004년 06월 18일

1.2. 면적

토지면적: 3.04㎡ (약 0.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

토지 지분: 3.0445㎡ (약 0.92평)

건물면적: 27.46㎡ (약 8.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 지분: 27.46㎡ (약 8.31평)

1.3. 건물정보

건축구조: 일반철골구조 철골철근콘크리트 (철근)콘크리트 지붕 20층 건물 내 5층 517호

외벽: 알루미늄복합판넬 마감 등

창호: 샷시창 구조

이용상태: 공부상 오피스텔로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전, 주차타워 시설 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 35미터, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 09월 08일 접수된 서울보증보험의 가압류 (채권금액: 14,084,923원)입니다.

3.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (권은서, 70,000,000원)

* 가압류 (서울보증보험)

* 압류 (연제구, 동래세무서장, 국민건강보험공단, 부산진구)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 지상권 등은 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

임차인: 권 (채권양도)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 28일

확정일자: 2022년 04월 11일

배당신고일자: 2024년 05월 13일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 05월 11일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 등기부상 주택임차권은 말소된 것으로 확인됩니다.

3.5. 채권총액

등기부채권 총액: 84,084,923원 (기록된 모든 채권 금액 합계)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 범천동 지역은 부산진구의 중심 상업 및 주거지역과 인접하여 다양한 상업 및 생활 편의시설이 발달한 지역입니다. 부산진초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 업무시설, 근린생활시설 등과 혼합된 복합적인 지역입니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장 상 본건이 속한 '서면동일스위트원룸오피스텔'은 업무시설, 판매 및 영업시설, 제2종 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 부산진초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주차시설

건물 내 주차타워 시설이 구비되어 있어 주차 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

사건 정보에 'HUG 인수조건 변경, 공동담보'라는 특이사항이 기재되어 있어, 채무 구조나 담보 설정에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 공동담보 물건의 경우, 다른 담보물의 경매 결과에 따라 본건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 확약서 관련

임차인 권은서 씨가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 내용의 확약서를 제출하였으나, 이에 대한 법적 효력 및 실제 이행 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다. (등기부상 임차권은 말소되었으나, 확약서 제출로 인해 잠재적 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.)

6.3. 건물 노후도

건물 사용승인일이 2004년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구의 핵심 상권에 위치하며 지하철역과의 접근성이 우수하여 입지 조건이 매우 양호합니다. 건물 자체는 오피스텔로서 생활 및 업무 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서 제출로 인해 임차 관련 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경, 공동담보'라는 특이사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산진구 중심 상업지역 인접, '범내골역' 도보 거리.

* 편리한 교통: 지하철 및 버스 등 대중교통 접근성 탁월.

* 해소된 권리관계: 임차인의 대항력 부재 및 HUG 확약서로 임차 관련 인수 부담 최소화.

* 오피스텔 수요: 지역 내 꾸준한 오피스텔 수요 기대.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(27.46㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 22일 5,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 더 넓은 면적(30.75㎡)의 경우 2026년 7월 8일 7,800만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 66,000,000원입니다. 임차 관련 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 최근 유사 면적 거래가와 감정가, 더 넓은 면적의 최고 거래가를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가는 63,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.