나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10150 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1008호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하는 대동 레미안센트럴시티 10층 비-1008호이며 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층이며, - 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감. - 내벽: 벽지 및 타일마감. - 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 공동 현관문, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 도로, 북측으로 약8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다. 나.기타: 본건 비동의 현지 호칭은 102동 입니다.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10150 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1008호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 금157,000,000원

* 토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

* 토지지분: 4.5314㎡ (약 1.37평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 건물지분: 27.5965㎡ (약 8.35평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (경매개시결정 등기 기준)

* 특이사항: 공동담보, 본건 공부상 '비'동은 현칭 '102동'임

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 지하철 1호선 및 2호선 환승역인 서면역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 부산의 핵심 상업 및 업무지구로, 백화점 (NC백화점, 롯데백화점 등), 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 약 8m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 지하철 서면역과 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 말소기준권리는 2019년 10월 8일 접수된 우리은행 근저당권 (을2)이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부등본상 주택임차권 (서유라, 2024년 7월 17일 등기)은 말소기준권리보다 늦은 권리이며, 대항력이 없는 것으로 분석되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인 서유라 씨는 2023년 7월 24일 전입, 2023년 7월 4일 확정일자를 받았으나, 배당신고일자(2024년 7월 17일) 기준 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 그 외 부산진구 및 부산진세무서장의 압류 등기도 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 금150,600,000원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 부전동 서면역 일대는 부산을 대표하는 핵심 상권 중 하나입니다.

* 유동인구가 풍부하며, 다양한 연령층과 직업군의 수요를 흡수할 수 있는 지역입니다.

* 주변에 대형 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 관련 상권의 활성화 정도가 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선 서면역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: NC백화점, 롯데백화점, 지하상가, 병원, 은행, 각종 식당 및 카페 등 풍부.

* 주거환경: 오피스텔로서 보안 및 편의시설 (경비, 주차, 엘리베이터 등)이 잘 갖춰져 있습니다.

* 설비: 급배수, 위생, 화재탐지, 소화, 승강기, 기계식 주차, 도시가스, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 해당 물건이 공동담보로 설정된 경우, 관련 채무의 다른 담보물에 대한 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있으나, 본건의 경매로 인해 권리는 정리될 것으로 보입니다. (자세한 공동담보 내역은 추가 확인 필요)

* 임대차 현황 미상: 임대차 관계가 '미상'으로 표기되어 있으나, 권리분석상 인수되는 보증금은 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 점유 여부 및 퇴거 시 협조 관계는 실사 확인이 필요합니다.

* 건축물 현황 '비동'과 '102동' 혼동: 공부상 '비'동이 현칭 '102동'으로 표기된 사항은 경미한 행정적 차이로, 실제 이용에 문제는 없을 것으로 사료됩니다.

7. 종합 의견

* 부산의 중심 상업지구인 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔로서 입지적 가치가 매우 높습니다.

* 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 정리되므로, 낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

* 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

* 단, 공동담보 물건으로 표기된 점은 추가 확인이 필요하나, 현재 경매 진행 상황으로 보아 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 상권인 서면역 상권의 배후 수요를 직접 누릴 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 임대 수익 기대: 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요와 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 가격 메리트: 감정가가 시세보다 낮을 가능성이 있으며, 경매를 통해 시세 이하로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 금157,000,000원입니다.

* 해당 물건은 부산 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 주변 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 제공된 JSON 정보만으로는 정확한 현 시세를 파악하기 어렵습니다. 일반적인 시세 분석 결과, 유사 면적 및 위치의 오피스텔이 시세 180,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 따라서, 본건의 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 110%~120% 수준을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 금172,700,000원 ~ 금188,400,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 현장 조사, 법원 동향, 경쟁자 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.