나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10140 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층비-1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 제10층 제비-1004호(현칭: 102동 1004호)로서, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 "서면역"이 소재하는바, 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 제10층 제비-1004호로서, (사용승인일:2019.04.05.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 치장석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 7미터 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10140 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1004호 (현칭: 102동 1004호)

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6,200만원

토지면적: 4.62㎡ (약 1.4평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1, 2호선 "서면역"이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 이정원(채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자: 2023-07-28

* 확정일자: 2023-07-10

* 배당신고일자: 2024-07-22

* 대항력: 없음

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24 접수)

* 근저당권: 우리은행 (2019-10-08 접수, 92,400,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 이정원 (2024-07-22 접수, 60,000,000원, 2023-07-28 전입, 2023-07-10 확정, 말소)

* 압류: 부산진구 (2024-12-02 접수, 말소)

* 압류: 부산진세무서장 (2025-03-13 접수, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-27 접수, 60,000,000원, 부산지방법원 2026타경10140, 말소)

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2019.10.08)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 이정원 임차인의 주택임차권 역시 말소기준권리보다 늦게 등기되었으며, 대항력이 없어 인수 대상이 되지 않습니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 152,400,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 일반상업지역에 속하며, 다양한 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 인근에 서면역이 소재하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 부산진경찰서, 각종 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔이 인접해 있습니다.

교통: 부산도시철도 1, 2호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 시내버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 서면역 주변으로 다양한 상업시설, 쇼핑몰(쥬디스태화 등)이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

교육: 본건 인근에는 부산진초등학교, 서면중학교 등이 위치하고 있으며, 다양한 학원가가 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 '비' 동 표기와 현칭 '102동'의 차이가 있습니다. 이는 관리사무소나 등기부상 확인이 필요할 수 있으나, 본건에서는 현칭 102동으로 명확히 기재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

본건은 공동담보 물건으로, 관련된 추가적인 담보나 채무 관계가 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 부산진구 부전동 일대(특히 서면 일대)는 과거 불법 전단 살포 등 상업 활동으로 인한 쓰레기 문제와 관련된 보도가 있었습니다. 최근에는 이러한 문제가 개선되었을 것으로 추정되나, 지역 특성상 생활 쓰레기 관리에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 건물 및 토지 일괄 매각으로 소유권에 대한 문제가 없습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 부산 1, 2호선 환승역인 서면역 도보 이용 가능.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업시설, 행정기관(부산진경찰서) 밀집.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 권리상 문제 없음: 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정.

* 일괄 매각: 토지와 건물 소유권 일치.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6,200만원이며, 최근 실거래가 정보에 따르면 비슷한 평형의 오피스텔이 1.4억원 내외로 거래된 사례가 있습니다. 또한, 부전동 지역의 오피스텔 시세가 1억원 초반에서 중반대에 형성되어 있는 점을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 1억 2,000만원 ~ 1억 5,000만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원이고 권리 분석상 안전한 물건임을 감안하여, 현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세와 경매 시장 상황을 고려했을 때, 감정가 대비 80~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 1억 2,000만원 ~ 1억 5,000만원 범위에서 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.