나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10139 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층 비-1107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 · 업무시설(오피스텔) · 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 · 부산도시철도 1호선 및 2호선 '서면역' · 2호선 '부암역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물내 제11층 제비-1107호로서, (사용승인일 : 2019-04-05) - 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄하며 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트) ·업무시설(오피스텔) · 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로(부전로)에 접하며, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 474-51 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 대동레미안센트럴시티 11층 비-1107호

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10139 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 11층 비-1107호 (현칭 102동)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 152,000,000원

* 토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

* 토지 지분: 4.6193㎡

* 건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

* 건물 지분: 28.1317㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 사용승인일: 2019년 4월 5일

* 건물 개요: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층, 지상 19층 건물 중 제11층 비-1107호. 연면적 약 23,632.77㎡ (약 7,154.5평), 대지면적 약 1,994.2㎡ (약 603.2평).

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 부산도시철도 1호선 및 2호선 '서면역', 2호선 '부암역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 이용 및 도로 상태: 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄하며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건은 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로(부전로)에 접하며, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다. (단, 등기부 요약상 말소 예정 권리들은 말소기준권리 이후 순위에 해당하며, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2019-10-08, 권리금액: 92,400,000원)

* 등기부채권 총액: 152,400,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 송 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자: 2022-12-21

* 확정일자: 2022-11-29

* 배당신고일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 기타 권리사항: 집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 근저당, 주택임차권, 압류(부산진구, 부산진세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등기 내역이 확인되며, 모두 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 서면역세권: 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 복합 상권: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 동시에 발달된 지역입니다.

* 안정적인 입지: 부산진경찰서 등 관공서가 인접해 있어 비교적 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 2019년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 현대식 건물로, 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차, 개별난방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 서면역 인근의 다양한 쇼핑몰, 백화점, 병원, 음식점 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육환경: '상대보호구역'으로 지정된 점을 고려하여 인근 교육시설과의 관계를 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 내부 상태가 평가 내용과 다를 수 있는 잠재적 리스크 요인이 됩니다. 응찰 시 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

* 호수 표기 오류 가능성: 공부상 '비' 동이 현칭 '102동'으로 표기되어 있어, 실제 호수 표기 및 관리 상태 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 현재 임차인 유무 및 임대 조건 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다. 다만, 현재 등기부상 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다.

* 건물 자체의 노후도가 낮고 각종 편의 설비가 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 가치가 높습니다.

* 다만, 내부 확인이 불가했던 점과 호수 표기상의 주의사항은 경매 참여 시 반드시 점검해야 할 부분입니다.

* 현재 등기부 채권 총액이 감정가와 유사한 수준이며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심부인 서면역 인근에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 편리한 교통: 지하철 1, 2호선 더블 역세권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 임대 수요: 서면 지역의 높은 오피스텔 수요를 고려할 때, 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 152,000,000원입니다.

* 현 시세 분석을 위해 외부 시세 정보를 종합적으로 검토해야 하나, 제공된 정보만으로는 정확한 현재 시장 가격을 산정하기 어렵습니다.

* 다만, '대동레미안센트럴시티' 오피스텔은 서면역 인근에서 선호도가 높은 신축 건물에 속하므로, 감정가 수준 이상에서 경쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 임대 시세, 공실률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 감정가 152,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본건의 실제 상태 확인 후 140,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (이는 절대적인 기준이 아니며, 추가적인 시장 조사 및 현장 확인 후 조정이 필요합니다.)

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 서면 지역의 상권을 고려할 때, 해당 주거/상업 밀집 지역 인근에 심각한 혐오시설이 위치할 가능성은 낮습니다. 다만, 이는 주변 환경을 직접 확인하며 추가 검증이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.