나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10109 [1] 경상남도 통영시 북신동 56-70 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청 제1청사' 남서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택이 밀집하고 일부 원룸 등이 혼재하는 기존의 주택지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 소형차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로 현황 '단독주택'의 부지입니다.

인접 도로상태

북서측 및 남서측으로 노폭 약3m~4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 조적조 평스라브지붕 2층으로 외벽: 타일 및 몰탈페인트 등 마감. 내벽: 벽지, 타일 등 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태

본건 건물은 현황 '단독주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ)매각 포함.
-지분매각이며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10109 (1)

경상남도 통영시 북신동 56-70

단독주택

감정가: 27,778,900원

토지면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

토지지분: 32.0064㎡ (약 9.68평)

건물면적: 163.74㎡ (약 49.53평)

건물지분: 27.3㎡ (약 8.26평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (약 16.67% 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(감정서상 ㄱ)매각 포함, 지분매각이며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청 제1청사' 남서측 인근에 위치하며, 단독주택이 밀집하고 일부 원룸 등이 혼재하는 기존의 주택지대로 제반 주위 환경 보통입니다. 소형차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 편리성은 보통 수준입니다. 토지는 사다리형의 완경사지이며, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 3m~4m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 건물 등기부상 갑7 (삼성카드주식회사, 2024-12-19) 가압류 및 토지 등기부상 갑6 (삼성카드주식회사, 2025-07-04) 가압류 (본건 경매개시결정일 2026-01-29 기준).

총 채권액 (등기부상): 약 43,794,949원 (토지: 22,342,841원, 건물: 21,452,108원).

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 안복순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1974-02-11

* 대항력: 있음

* 주의사항: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

권리변동 내역 요약:

토지 등기부에는 소유권이전(1973년), 협의분할에 의한 상속(2023년), 증여(2024년, 안복순) 등 복잡한 권리 변동이 확인됩니다. 건물 등기부 역시 소유권보존(1974년), 소유권이전(2023년) 후 건물 지분 이전(2024년) 등 여러 권리 변동이 있었습니다. 또한, 다수의 가압류 및 강제경매 설정 이력이 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 통영시청 인근의 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변에 단독주택 및 일부 원룸이 혼재되어 주거용 수요가 있을 수 있습니다.

제공된 JSON 정보로 분석한 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월, 북신동 565-3번지 '초원빌'(다세대, 2008년 건축) 29.44㎡(약 9평) 지분이 5,441만원에 거래되었습니다.

* 2025년 3월, 북신동 664-35번지 '북신빌라'(다세대, 1987년 건축) 75㎡(약 22.7평) 전용면적이 9,900만원에 거래되었습니다.

* 2025년 11월, 북신동 2-1번지 '종우'(연립다세대, 1986년 건축) 48.78㎡(약 14.7평) 전용면적이 5,750만원에 거래되었습니다.

이 정보는 연립/다세대 주택에 대한 것이므로 본건 단독주택과는 유형이 다르나, 동일 지역 내 거래 사례로서 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가(27,778,900원)가 이러한 거래 사례의 금액보다 낮게 책정된 것은 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재 등 경매 물건의 특성이 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 소형차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 이용 편리성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 통영시청 제1청사 인근에 위치하여 공공시설 이용 및 행정 서비스 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 단독주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 주변 학교 및 교육시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 주거 지역으로서 기본적인 교육 환경은 갖추었을 것으로 추정됩니다.

* 의료시설: 통영시청 인근으로 종합병원 등 주요 의료시설 접근성이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 주거 밀집 지역으로, 현재까지 파악된 정보상 혐오시설은 없는 것으로 보입니다. (추가적인 혐오시설 검색 및 현장 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 부동산의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효화될 수 있으며, 행사하지 않더라도 향후 공유자와의 협상 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 유지되므로, 명도 진행 시 복잡한 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 소유권 이전, 상속, 증여, 가압류, 강제경매 등이 복합적으로 얽혀 있어 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

* 감정가 대비 채권액: 등기부상 총 채권액(약 43.8백만원)이 감정가(약 27.8백만원)보다 높아, 부동산 가치 대비 채무 부담이 높은 상황일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 통영시 통영시청 인근에 위치한 단독주택의 일부 지분으로, 감정가가 비교적 낮게 책정되었으며 대항력 있는 임차인이 존재하고 지분매각으로 인한 복잡성이 예상되는 물건입니다. 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮다는 점은 잠재적 시세 차익의 가능성을 시사하나, 지분 매각의 특성과 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 소유권 행사 과정에서 상당한 위험 요인이 될 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 복잡한 등기부 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 통영시청 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 입지 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 제공된 JSON 정보상의 유사 부동산 거래가액을 고려할 때, 본건의 감정평가액이 시장 가치 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. (단, 이는 지분 매각 및 기타 위험 요인이 반영된 결과일 수 있습니다.)

* 지분 매각을 통해 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 지분 취득에 따른 제약은 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분매각이며 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)이 존재하고, 등기부상 채권 총액이 감정가보다 높은 점을 감안할 때, 신중한 입찰 전략이 필요합니다. 제공된 JSON 데이터는 연립/다세대 주택으로 본건 단독주택과는 유형이 다르지만, 북신동 지역의 거래 사례들을 참고했을 때 해당 지역 부동산 가치가 감정평가액보다 높을 가능성이 있습니다. 그러나 본건의 감정가 27,778,900원은 지분(약 16.67%)에 대한 평가로 해석되며, 이는 전체 부동산 가치를 기준으로 볼 때 매우 낮은 수준입니다. 인수 보증금(0원)을 제외하고, 예상되는 리스크와 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 고려하여 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 약 13,800,000원 ~ 19,400,000원.

보수적인 관점에서, 최종 입찰가는 약 16,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 투자 시에는 현장 조사, 법률 자문, 공유자 협의 등을 통해 가치를 재평가하고 위험 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.