나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10094 [1] 경상남도 거제시 상동동 1080 힐스테이트거제 110동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 상동동에 소재하는 '상문동주민센터'의 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 주거나지, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물 중 2층 201호로서, 외벽: 석재 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 내벽: 벽지, 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 '침실 3, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2, 드레스룸 등' )로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 자체 지반 대체 로 평탄히 조성하여 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 왕복 2차로 도로(회차로)에 접하고, 북서측으로 왕복 3차로 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

물건 비고

임차권 양수인 주택도시보증공사(양도전: 류용석)로부터 2026.07.23.자에 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의하겠다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10094 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 1080 힐스테이트거제 110동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 238,000,000원

토지면적: 43.95㎡ (약 13.3평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트 정보:

아파트명: 힐스테이트 거제

건축년도: 2018년

동/호수: 110동 2층 201호

층수: 2층 / 25층

전용면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

분양면적: 별도 표기되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 넓게 포함됩니다.

주차대수: 총 1186대 (실내 자주식 915대, 실외 자주식 271대)

1.1. 입지조건

주위환경:

본 건은 경상남도 거제시 상동동에 소재하며, '상문동주민센터'의 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 주거용지, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 단지 앞 도로망을 통해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

도로상태:

본 건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 왕복 2차로 도로(회차로)에 접하고, 북서측으로는 왕복 3차로 도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소하천구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (등기부 갑6, 접수일자: 2024-07-02)

주요 권리관계:

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 류용석)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-21

확정일자: 2021-04-20

배당신고일자: 2023-06-09

대항력: 없음

비고: 임차권 양수인 주택도시보증공사(양도전: 류용석)로부터 2026.07.23.자에 '임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의하겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

집합건물 등기부 요약:

을3 권리종류: 주택임차권 (권리자: 류용석, 권리금액: 250,000,000원) - 말소 대상

기타 압류 및 가압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 거제시 상동동은 대규모 아파트 단지가 형성된 주거 중심 지역입니다.

단지 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

마트, 병원, 학원 등 생활에 필요한 다양한 시설들이 인근에 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

인근 편의시설: 편의점 (GS25, CU 등), 소규모 식당가, 약국, 병의원 (내과, 치과 등)

교육시설:

초등학교: 상동초등학교, 계룡초등학교

중학교: 상동중학교

고등학교: 거제고등학교, 상문고등학교

교통: 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주차: 단지 내 총 1186대 주차 가능 (실내 자주식 915대, 실외 자주식 271대)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 권리 인수 가능성: 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 잔존 보증금 인수 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 상황에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워, 실제 내부 상태 및 점유 관계는 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 시설: 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 상동동에 위치한 힐스테이트 거제 아파트로서, 비교적 신축에 속하며 단지 규모가 크고 관리가 잘 되어 있는 편입니다.

주요 권리사항인 임차인의 대항력이 없고, HUG의 확약서가 제출되어 있어 권리관계가 명확한 편입니다.

따라서 매수인에게 인수되는 특별한 권리나 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

주거지로서의 입지 조건, 교통, 생활 편의시설 접근성 등이 양호하여 실거주 및 투자 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 없는 임차인 및 HUG의 확약서로 인해 권리관계가 매우 명확함.

힐스테이트 브랜드 아파트로, 비교적 신축에 속하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

거제시 지역의 주거 선호도 및 발전 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

최근 실거래가 분석:

2026년 5월 8일: 260,000,000원 (109동, 3층, 84.9972㎡)

2026년 6월 30일: 257,000,000원 (103동, 3층, 84.9608㎡)

2026년 6월 18일: 293,000,000원 (23층, 84.9608㎡)

본 건은 2층이므로, 유사 층수 거래 사례인 2026년 1월 26일 2층 거래가 230,000,000원 (84.9972㎡)을 참고할 수 있습니다.

감정가(238,000,000원)와 유사 층수 실거래가(230,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 2억 3천만원대 ~ 2억 6천만원대로 파악됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 최근 실거래가 하단을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 238,000,000원 ~ 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.