나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10146 [1] 경상남도 김해시 어방동 1112-3 영진주택 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '부산김해경전철 인제대역" 북동측 근거리에 위치하는 다세대주택(영진주택:통칭 영진빌라1차)으로, 부근은 단독주택, 빌라, 다세대주택등으로 구성된 주택지대로서 주거환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 자유로우며, 근거리에 버스정류장 및 경전철역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 4층건 내 제1층 제101호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위수성페인트 및 적색타일 붙임 내벽 : 몰탈위수성페인트 및 벽지,타일등 마감 창호 : 하이삿시 창호

이용상태

다세대주택(방3,거실,주방,욕실겸화장실1)

설비내역

위생설비, 난방설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사각형으로 인접지와 등고평탄하며, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약8m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(어방동 1112-3) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 현장답사시 소유자가 거주하는 것으로 탐문조사되었음. 2)기타 : 본건은 외벽에 "영진빌라1차" 로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 김해시 어방동 1112-3번지에 소재하는 다세대주택(영진주택 제1층 제101호)입니다.

토지 면적은 47.88㎡ (약 14.5평)이며, 건물 면적은 74.22㎡ (약 22.4평)입니다.

감정가는 99,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 늘푸른사상새마을금고입니다.

건축물은 2001년에 준공되었으며, 철근콘크리트조 경사슬라브 지붕의 4층 건물 중 제1층에 해당합니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 1개로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 "부산김해경전철 인제대역" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 빌라, 다세대주택 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장과 경전철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 서측으로 노폭 약 8m 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2011년 7월 28일 접수된 모라동새마을금고의 근저당권(84,500,000원)으로, 본 매각으로 모두 소멸됩니다.

이외 등기부상 권리로는 소유권이전, 압류, 가압류, 상속, 임의경매 등이 존재했으나 모두 말소되었거나 본건 경매로 소멸될 예정입니다.

따라서 본건 매수 시 인수하게 될 부담되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 103,215,788원입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 현장 답사 결과 소유자가 거주하는 것으로 탐문되었습니다. 따라서 임차인 관련 명도 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 버스정류장 및 부산김해경전철 인제대역이 있어 역세권의 이점을 가지며, 이는 유동인구 확보 및 교통 편의성에 긍정적으로 작용합니다.

주변에 기본적인 상업시설 및 편의시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산김해경전철 인제대역을 도보로 이용 가능하며, 다수 노선의 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육: 본건으로부터 직선거리 약 1km 이내에 어방초등학교가 위치하고 있습니다. 또한, 주변에 초등학교 및 중학교가 분포하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에서 소각장 관련 이슈가 지속적으로 논의되고 있으나, 본건 소재지에서 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다. 다만, 장유 지역 소각장 증설 및 이전 관련 갈등이 일부 존재하는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2001년에 준공되어 약 25년 경과함에 따라 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 일부 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 권리 채권 총액: 등기부상 채권 총액(103,215,788원)이 감정가(99,000,000원)와 유사하거나 소폭 높은 수준으로, 이는 본건의 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 어방동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 환경과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

소유자 거주로 파악되어 임대차 관련 명도 리스크가 낮을 것으로 예상되며, 매각으로 인한 권리 인수 부담도 없습니다.

건물 연식이 다소 된 점은 고려해야 하나, 실거주 목적으로 접근하기에 매력적인 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산김해경전철 인제대역 인근으로 교통 요충지에 해당하여 시세 상승 여력이 기대됩니다.

* 명도 용이성: 소유자 거주로 인한 명도 과정의 수월성.

* 실거주 적합성: 방 3개, 거실, 주방 등 일반적인 주거 형태를 갖추고 있어 실수요자에게 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 경인빌라 (2026.04.29): 74.53㎡, 4,500만원 (1994년 건축) - 면적은 유사하나 가격이 현저히 낮음.

* 영진아트빌3차 (2026.04.22): 77.33㎡, 8,500만원 (2003년 건축) - 본건과 면적, 건축 연식, 위치 면에서 가장 유사한 거래 사례.

* 대신빌라나동 (2026.04.21): 29.2㎡, 2,600만원 (1997년 건축) - 면적 차이가 커 직접 비교는 어려움.

종합 분석:

본건(74.22㎡, 2001년 건축)은 영진아트빌3차(77.33㎡, 2003년 건축, 8,500만원)와 비교했을 때, 면적은 약간 작고 건축 연식은 2년 더 오래되었습니다. 1층이라는 점은 선호도에 따라 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 감정가(9,900만원)는 최근 실거래가(8,500만원)보다 높은 편입니다.

따라서 최근 실거래가인 8,500만원을 기준으로, 건물의 노후도 및 1층이라는 점을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

제안 입찰가: 8,000만원 ~ 8,800만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.