나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10037 [1] 경상남도 진주시 하대동 104-1 성창 4층513호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 하대동 소재 "진주중앙중학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상단지까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제513호로서, 외벽:모르타르위 페인트 마감 내벽:벽지마감, 일부 타일마감 창호:샷시 마감.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

남측, 서측으로 가로망 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-07-31)(소로상평2-55)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-10)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동진초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진명여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국폴리텍대학 진주캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진주중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경10037 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 하대동 104-1 성창 4층513호 (신주소: 경상남도 진주시 모덕로 283)

* 건물명: 성창조합주택

* 용도: 아파트

* 토지면적: 47.57㎡ (약 14.39평)

* 건물면적 (전용면적): 65.94㎡ (약 19.95평)

* 감정가: 85,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 하대동 소재 진주중앙중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거지역에 속합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정도 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 건물 북측 및 서측으로 가로망이 형성되어 있어 차량 통행 및 접근에 편리합니다.

* 토지: 본건 토지는 부정형의 평지로, 공동주택 건설을 위한 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(1999년 11월 13일 접수)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 제주특별자치도의 압류(2025년 1월 8일 접수) 또한 말소 대상입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 현재까지 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인으로 인한 추가 인수 비용은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 주거 기능과 함께 일부 근린생활시설이 분포하는 배후 주거 단지 형태를 띠고 있습니다.

* 주변에 소규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 용도 및 이용상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층에 해당하며, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 소화, 도시가스 등 생활에 필요한 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: 동진초등학교, 진주중앙중학교, 진명여자중학교, 한국폴리텍대학 진주캠퍼스 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 일부 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 다수의 학교 주변 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있어 건축 행위나 업종 선택 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1985년에 사용승인된 건물로, 연식이 40년 가까이 되어 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 예상치 못한 점유자나 법적 분쟁의 소지가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 진주시 하대동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 교육 환경이 양호하며 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 하지만 건물의 연식이 다소 되었고, 학교 주변 보호구역 등 개발 및 이용에 일부 제약이 따를 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상인 점은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

1.7. 투자포인트

* 안정적인 주거지 내 위치: 일정한 수요가 기대되는 주거 지역에 속해 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 주변 학교 밀집으로 인한 교육 수요 충족이 가능합니다.

* 권리관계 명확성: 낙찰 후 권리 행사에 걸림돌이 될 만한 복잡한 권리 관계가 없습니다.

1.8. 예상입찰가

* 본 물건의 감정가는 85,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점과 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰이 이루어질 수 있습니다.

* 주변 실거래가, 단지 내 유사 물건 시세, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 및 법원 매각 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 권리관계가 명확하므로 80,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서의 입찰을 우선적으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.