나이스옥션 법원경매 마산 2026타경14 [1] 경상남도 함안군 대산면 장암리 1565-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.02.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 대산면 장암리 소재 '부목삼거리' 북측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 공장, 전·답, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 사다리형에 유사한 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 약 10미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 농공단지(2012-12-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 소하천 구역(입사천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1: 일반철골구조 패널지붕 단층 건물로서, 벽 체: 콘크리트위 판넬잇기 마감, 주기둥: H-Beam(700×300mm, 800×300mm), 층고: 약 15미터, 창 호: 샷시창 구조임. 일련번호 2-2: 일반철골구조 패널지붕 2층 건물로서, 외 벽: 메탈판넬, 징크판넬 마감, 내 벽: 타일 마감, 벽지 마감, 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 2-1: 공장으로 이용중임. 일련번호 2-2: 공장(사무실)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2-1: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 되어 있음. 일련번호 2-2: 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 기계기구 전부 매각 포함.
- 제시외 기계기구는 정상 가동되는 것을 전제로 감정평가하였으므로 입찰시 정상 가동여부 등을 재확인 요함.
- 지상에 이동이 용이한 다수의 컨테이너 박스는 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2026타경14 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 함안군 대산면 장암리 1565-1

용도: 공장

건물 구조: 일반철골구조 패널지붕 단층 및 2층 건물

건물 높이: 약 15미터 (일반철골구조 패널지붕 단층 건물 기준)

주요 이용상태: 공장, 공장(사무실)

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 8765.00㎡ (약 2,651.67평)

건물 면적: 2380.75㎡ (약 720.19평)

총 감정가: 5,119,836,250원

1.4. 매각 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

제시외 물건: 제시외 기계기구 전부 매각 포함 (단, 정상 가동 전제, 입찰 시 재확인 요망)

제외 물건: 지상 이동이 용이한 다수의 컨테이너 박스는 매각에서 제외

건축물 표제부상 신축 허가일: 2022-08-26, 사용승인일: 2023-08-18

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 대산면 장암리 소재 '부목삼거리' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모의 공장, 농경지(전·답), 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건은 남동측으로 약 10미터 내외 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구 지정 상태이며, 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

* 계획관리지역

* 산업ㆍ유통개발진흥지구

* 지구단위계획구역

* 중로2류(폭 15m~20m) 접함

* 가축사육제한구역(2022-12-16) (전부제한)

* 배출시설 설치제한지역

* 농공단지(2012-12-26)

* 소하천 구역(입사천)

* 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)

3. 권리분석

3.1. 권리현황

토지 등기부채권 총액: 5,210,959,486원

건물 등기부채권 총액: 5,157,236,446원

주요 권리사항으로는 소유권보존, 소유권이전, 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 을19 근저당권 (대형기선저인망수산업협동조합, 2023-11-28 접수)

이하 등기된 권리들은 낙찰과 동시에 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

* 주식회사광진 (대표: 김 )

보증금: 35,000,000원

차임: 13,000,000원

전입일자(사업일자): 2021-10-25

대항력: 있음

배당신고일자: 2026-04-23

* 오병은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-30

대항력: 없음

* 주식회사구마산업 (대표: 심 )

보증금: 50,000,000원

차임: 15,000,000원

전입일자(사업일자): 2025-02-28

대항력: 없음

* 주식회사운주 (대표: 강 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-19

대항력: 없음

3.4. 인수주의 사항

인수 보증금 합계: 0원

본건의 경우, 대항력 있는 임차인(주식회사광진)이 존재하나, 명시된 '인수 보증금 합계'가 0원이므로 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 다만, 임차인의 실제 권리관계 및 대항력 유효성에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 함안군 대산면 장암리는 농공단지가 조성되어 있어 관련 산업 시설 및 중소규모 공장이 입지해 있습니다. 주변은 농업 활동 지역(전·답)과 일부 단독주택이 혼재된 농촌 산업 복합 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 산업단지 연계성

본건은 산업ㆍ유통개발진흥지구, 농공단지, 공장설립승인지역 등에 포함되어 있어, 산업 활동 및 공장 운영을 위한 기반 시설이 일부 갖추어진 지역으로 판단됩니다. 부목삼거리를 통한 도로망은 지역 내 산업 활동을 지원합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 장암리 및 대산면은 전형적인 농촌 지역의 특성을 보여, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 부족합니다. 인근의 편의점, 주유소 등 기본적인 생활 편의 시설은 접근 가능하나, 쇼핑, 병원, 금융 등 종합적인 편의 시설 이용을 위해서는 함안군청 소재지나 인근 시 지역(창원, 김해 등)으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 기타 정보

* 부목삼거리가 인근의 주요 지표 역할을 합니다.

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사광진은 대항력을 갖춘 임차인으로, 임차인의 권리가 낙찰 후에도 존속될 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 상세한 계약 내용 및 사실관계 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 제시외 물건

매각 포함되는 제시외 기계기구는 감정평가 시 정상 가동을 전제로 평가되었으므로, 실제 입찰 시 정상 가동 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 비정상적인 상태일 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 개발 및 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구, 농공단지 등 여러 용도지구 및 개발 제한 구역에 속해 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위 시 관련 법규 및 규제를 철저히 검토해야 합니다. 특히, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역 등은 공장 운영이나 증축 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 함안군 대산면 장암리에 위치한 공장용 부동산으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 산업단지 내 입지로 공장 운영에 적합한 환경을 갖추고 있으나, 다수의 채권 설정 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 시 각별한 주의가 요구됩니다. 제시외 기계기구의 상태 확인과 복잡한 토지이용계획에 대한 이해가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 공장 부지로서의 잠재력

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 일체 확보 가능

* 차량 접근이 용이한 도로 인접성

* (주의) 대항력 있는 임차인 존재에 따른 명도 리스크 관리 필요

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,119,836,250원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 신고되어 있어, 이를 제외한 금액에서 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 기계기구의 상태, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 실제 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 명도 용이성 등을 추가적으로 분석한 후에 결정해야 할 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.