나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10109 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 94-2 창원광장 동광뷰엘 16층 1615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 '창원광장' 남서측 인근에 위치하는 '창원광장 동광뷰엘' 16층 1615호로서, 부근은 중심 상가지대로서 동유형의 오피스텔 및 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 백화점, 대형마트, 다가구주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 대 체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대 중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 중 16층 1615호로서, 외벽: 석재판붙임 및 몰탈위페인팅마감 등. 내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함. 창호: PVC창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 장방형 토지로서, 주상용 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북서측으로 대로와 접하며, 남동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2 류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반 상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태에 의거 하 였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.01.30.) 있음(임대차보증금 145,000,000원, 전입일 2022.01.27. 확정일자 2022.01.27.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2026타경10109 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 성산구 중앙동 94-2 창원광장 동광뷰엘 16층 1615호

1.3. 용도

업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설

1.4. 감정가

153,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 7.03㎡ (약 2.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.29㎡ (약 11.28평) - 전용면적

건물제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

대항력있는 임차인 존재 (보증금 인수 조건)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동에 위치한 '창원광장 동광뷰엘' 16층 1615호입니다. 주변은 중심 상업지대로서 유사한 오피스텔, 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 백화점, 대형마트, 다가구주택 등이 밀집해 있어 제반 주위환경은 대체로 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 위치 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대지권의 목적이 되는 토지는 북서측으로 대로(폭 25m~30m)와 접하고, 남동측으로는 소로(폭 8m~10m)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3 압류 (창원세무서장, 2022.07.12.)

3.2. 주요 권리 현황

* 을1 주택임차권: 윤창배 (보증금 145,000,000원, 전입일 2022.01.27., 확정일자 2022.01.27.). 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (등기 접수일 2024.01.30.)

* 갑7 강제경매: 주택도시보증공사 (채권금액 155,538,031원, 2026.01.30. 등기). 본 경매 사건의 채권자입니다.

* 기타 갑구 권리(압류 등)는 말소 대상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 (윤창배)이 있습니다. 임대차보증금 145,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

145,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 창원시 성산구 중앙동은 창원시의 중심 업무지구로서 상업 및 업무 활동이 매우 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 백화점, 대형마트, 다양한 근린생활시설 및 상업·업무용 빌딩들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 상가 이용객 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.3. 임대 수요 예상

우수한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 오피스텔로서 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않은 점은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 내 백화점, 대형마트, 금융기관, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 편의성

주요 도로와의 접근성이 뛰어나 자가용 이용이 편리하며, 시내버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 이용 또한 용이합니다.

5.3. 주거 및 업무 환경

중심상업지구에 위치하여 주거 및 업무 활동을 하기에 최적의 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 윤창배의 보증금 145,000,000원입니다. 이 보증금은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 매수 비용에 큰 영향을 미칩니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조, 마감 상태, 설비 현황 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 내부 수리나 시설 교체가 필요한 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 불확실성

임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않아, 현재 임대차 계약 조건이나 향후 임대 가능성에 대한 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 중심 상업지구라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원이 감정가(153,000,000원)에 근접하거나, 분석된 시세보다 높은 수준이어서 신중한 접근이 요구됩니다. 입찰 전에 반드시 임차인과의 협상이나 배당 현황을 추가로 확인하여 보증금 인수 부담을 정확히 파악해야 합니다. 내부 상태 미확인이라는 리스크도 존재하므로, 종합적인 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 핵심 상권에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가집니다.

* 주변의 풍부한 편의시설과 양호한 교통망은 거주 및 업무 환경으로서의 매력을 높입니다.

* 도시 개발 및 상권 활성화에 따른 향후 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 분석된 최근 매매 사례를 바탕으로 시세를 추정해 보면, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 6,600만원(19.44㎡)에서 8,300만원(23.91㎡) 수준으로 거래되었습니다. 이를 평당 약 1,070만원에서 1,150만원으로 환산할 수 있습니다. 본건의 전용면적 37.29㎡(약 11.28평)에 이를 적용하면, 대략 112,800,000원에서 135,360,000원 수준의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

그러나 본건의 경우, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 145,000,000원이라는 점이 가장 큰 제약 요인입니다. '예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산되어야 하지만, 매수인이 실제로 부담하게 될 총액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 매수인의 총 부담액(낙찰가 + 145,000,000원)이 추정 시장 가치(112,800,000원 ~ 135,360,000원)를 넘지 않으려면, 낙찰가는 이론적으로 '추정 시장 가치 - 145,000,000원'이 되어야 합니다. 이는 음수 금액이 되므로, 현재 시세 및 인수 보증금 조건 하에서는 수익성을 기대할 수 있는 합리적인 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

결론적으로, 본건은 인수 보증금이 감정가 및 추정 시세보다 높기 때문에, 일반적인 경매 접근 방식으로는 수익이 발생하기 어렵거나 손실 가능성이 매우 높습니다. 만약 투자를 고려한다면, 매수인이 부담해야 할 총액이 시장 가치 이하가 되도록 극도로 낮은 금액으로 입찰해야 하며, 이는 매우 위험한 접근입니다. 따라서, 본 물건은 입찰을 재고하거나, 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 줄일 수 있는 특별한 상황이 아닌 한, 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.