나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10117 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 886 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 소재 '곰재마을' 서측 인근에 위치하며 주위는 산간 농경지및 중소규모의 공장, 축사등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하나 대중교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

부정형의 일단의 축사단지로(한우) 기호(9)는 주택용건부지 ,(11),(13)은 건축법에 따른 도로부지로 세장형의 잡종지상태이며 여타는 축사부지및 관련 시설부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭약 5미터정도의 포장도로와 접하며 동측으로 폭약3~4미터내외의 도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

공히: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025.01.16)(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>. (1),(2),(11)토지 : 가축사육제한구역(2025.01.16)(축종별 거리제한 300m미만 축종)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>. (1),(2)토지 : ' 건축법 제2조 제1항 제11호 나목'에 따른 도로포함.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(5)(6):일반철골구조 칼라강판지붕 단층 축사건물로서 벽체없이 기둥과 지붕으로 축조 (7),(8): 판넬구조 판넬지붕 단층으로 소규모 창고시설임. (10):조적조 스레트지붕 단층주택건물로서 외벽:미장목, 내벽:벽지도배및 타일 창호:삿시창 (14)강파이프구조 판넬지붕 단층 축사로서 벽체:일부 칼라시트

이용상태

(5)(6): 축사 (7)(8):창고 (10):주택 (14):축사및 퇴비사

설비내역

(10)주택은 전기코일에 의한 바닥난방임.

부합물 및 종물

㉠:샌드위치 판넬구조 단층 창고 약9㎡ ㉡:콘테이너 구조 창고 약15.4㎡ ㉢:샌드위치 판넬구조 단층 창고 약3.6㎡ ㉣:보록조 스라브지붕 단층 창고 약1.5㎡ ㉤:강관기둥 강판지붕 차양 약108㎡ ㉥:콘테이너 구조 창고 약16.2㎡ ㉦:샌드위치판넬 스레트지붕 단층 창고 약3.6㎡ ㉧:목조 강판지붕 현관 약19.2㎡ ㉨ 태양광 발전설비 약99kw

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록 14] 지붕위 태양광발전 설비 및 [목록9.16]지상의 이동이 용이한 컨테이너 2동은 각 매각에서 제외
3. [목록1,2,15]는 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수)(첨부된 울산광역시 언양읍장 제출한 사실조회 회신서 참조)
4. [목록5.6.]축사, [목록7.8.]창고, [목록10.]주택, [목록14.] 축사 및 퇴비사로 각 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 울산지방법원 2026타경10117 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다. 해당 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 886에 소재하며, 동물 및 식물 관련 시설로 이용 중인 부동산입니다.

1.2. 소재지

울산광역시 울주군 언양읍 반천리 886

1.3. 용도

동물 및 식물 관련시설

1.4. 면적

토지 면적: 6720.00㎡ (약 2033.07평)

건물 면적: 2398.14㎡ (약 725.50평)

건물 제시외 면적: 144.90㎡ (약 43.83평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 2543.04㎡ (약 769.33평)

1.5. 감정가

2,235,846,360원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

울OOO (울산축산업협동조합으로 추정됨)

1.9. 특이사항

중복 병합 사건, 농지취득자격증명 필요

1.10. 주의사항

1. 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 지붕 위 태양광 발전 설비 및 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.

3. 일부 토지(목록 1, 2, 15)는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. (울산광역시 언양읍장의 사실조회 회신서 참조)

4. 현재 건물들은 축사, 창고, 주택 등으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반천리 소재 '곰재마을' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 산간 농경지와 중소규모 공장, 축사 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

남측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접하며, 동측으로는 약 3~4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(2025.01.16까지, 축종별 거리제한)으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 토지는 건축법상 도로 포함 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

등기부등본상 확인된 채권 총액은 770,189,424원입니다. 근저당, 가압류 등 대부분의 권리는 말소될 예정으로, 매수인이 인수하는 권리는 특별한 사항이 없는 한 없을 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재와 등기부등본상 '을2: 지상권설정'이 '말소: 말소'로 기재된 부분이 상충되어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 천현기: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-07. 대항력 없음.

인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 3.1. 권리 분석 요약에서 언급된 지상권 관련 상충 내용 외에는 인수되는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 토지 등기부 요약

토지 등기부등본상 소유권 이전 및 보존 등기 후 다수의 근저당권, 임의경매, 가압류가 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

3.5. 건물 등기부 요약

건물 등기부등본상 소유권 보존 등기 후 설정된 근저당권은 모두 말소 예정입니다.

3.6. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 명시적인 기재가 있으나, 토지 등기부요약상 해당 지상권 설정이 '말소' 처리되어 있어 모순이 존재합니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건지 인근은 주로 농경지, 축사, 중소규모 공장 등이 위치한 지역으로 나타납니다. (자료,)

KTX 울산역 인근에 위치한 반천일반산업단지와도 가까우나, 도보 이동 시 다소 거리가 있는 산간 지역에 속합니다. (자료)

반천리 일대는 재해 위험지구 개선 사업이 진행되어 유수지 체육시설 및 주차장 등이 조성될 예정입니다. (자료,) 또한, 언양읍 행정복지센터, 상업 시설 (편의점 등)이 소재하고 있습니다. (자료,)

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 보고서 작성 시점까지 명확하게 확인된 혐오시설은 없으나, 과거 KTX 울산역 인근 차고지 관련 민원이 있었던 사례가 있습니다. (자료) 다만, 이는 본 물건지 소재지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에는 코리아세븐, GS25 등 편의점 (자료), 알프스 시장 (자료) 등이 소재합니다. 언양읍 중심부로 이동 시 은행, 병원, 관공서 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (자료,)

5.2. 교육 및 의료시설

인근 지역에 대한 구체적인 교육 및 의료시설 정보는 제한적이나, 언양읍 내 학교 및 병원 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 문화 및 관광

인근 언양읍성, 반구대 암각화 등 역사 문화 자원이 있으며, 영남알프스 등 자연 경관을 즐길 수 있는 지역입니다. (자료,)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

일부 토지(목록 1, 2, 15)는 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 준비 및 제출 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 설비 제외

태양광 발전 설비 및 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각 대상에서 제외되므로, 실제 취득하는 자산에서 제외됩니다.

6.3. 가축사육제한구역

본 물건지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 운영 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

6.4. 지상권 관련 불확실성

물건명세서와 등기부등본 간 지상권 말소 여부에 대한 상충 정보가 있어, 권리관계 확인에 신중을 기해야 합니다. 이는 인수 여부에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 넓은 토지와 다수의 건물을 갖춘 동물 및 식물 관련 시설로, 농업 또는 축산업 관련 사업을 고려하는 경우 잠재력이 있습니다. 입지적으로는 산간 농경지와 공장, 축사가 혼재된 지역에 위치하며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 불편할 수 있습니다.

7.2. 잠재 가치

농지법 및 가축사육제한 등 관련 규제를 준수해야 하지만, 제시된 면적과 용도를 고려할 때 관련 업종으로의 전환 또는 운영 시 가치 창출이 가능합니다. 또한, 주변의 재해위험지구 개선 사업 및 산업단지와의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대상 물건의 장점

* 넓은 토지 면적: 6720.00㎡ (약 2033.07평)으로 사업 부지 활용성이 높음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 개발 및 활용이 용이함.

* 동물 및 식물 관련 시설 용도: 관련 사업을 위한 최적의 환경.

* 주변 개발 가능성: 인근 재해위험지구 개선 사업 등

8.2. 시사점

인근의 반천일반산업단지 및 개발 계획 등을 고려했을 때, 향후 지역 발전과 함께 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 2,235,846,360원을 참고하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

* 권리 분석: 특히 지상권 말소 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 토지 및 건물 상태: 현장 답사를 통해 건물의 노후도, 활용 가능성 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 지역 시장 동향: 유사 물건의 최근 거래 사례 및 지역 부동산 시장의 전반적인 동향을 분석해야 합니다.

* 추가 비용: 농지취득자격증명 발급 비용, 기타 제세공과금 등을 고려해야 합니다.

따라서, 본 건에 대한 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 정확한 가치 평가 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.