나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50084 [1] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 29-1 제3동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 소재 태안군청 북동측 근거리, 백화초등학교 북서측 인근, 태안군립 중앙도서관 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 공공시설, 나 대지 및 각종 근린생활시설 등이 산재하는 주거지대임.

교통상황

본건 동측 근거리에 국도 32호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통의 이용은 보통시되는 지역임.

건물의 구조

2018년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물(더힐팰리스 3동) 중 3층 301호로서 외벽 : 화강석 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 화강석, 벽지마감 및 타일마감 등 창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로서 집합건축물대장의 건축물현황도상 방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2, 확장형 발코니 및 발코니 등의 구조임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 소로에서 진입로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가)), 상대보호 구역(백화초등학교)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건은 외관상 "103동"이라 표기되어 있으며, "민간임대주택등기"되어 있으니 유의하시기 바람.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 서명수)로부터 2026.07.14.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2026타경50084 (1)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 29-1 제3동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 143,000,000원

토지면적: 77.57㎡ (약 23.47평)

토지지분: 77.5667㎡ (약 23.46평)

건물면적: 65.69㎡ (약 19.87평)

건물지분: 65.69㎡ (약 19.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 동문리 29-1번지에 소재하며, 태안군청 북동측 근거리, 백화초등학교 북서측 인근, 태안군립 중앙도서관 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 공공시설, 나대지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

교통은 동측 근거리에 국도 32호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(백화초등학교)에 해당됩니다.

1.1. 1.건물 상세

본 건물은 2018년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물(더힐팰리스 3동) 중 3층 301호입니다.

외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 내벽은 화강석, 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시창 등으로 구성되어 있습니다.

내부 구조는 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로서, 건축물 현황도상 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 확장형 발코니 및 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑5: 소유권이전3번신탁등기말소 (2019-03-08 접수)

* 갑9: 소유권이전6번신탁등기말소 (2022-07-15 접수)

* 을5: 주택임차권 (권리자: 서명수, 권리금액: 115,000,000원, 말소: 인수)

* 갑10: 가압류 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 115,000,000원, 말소: 말소). 본 권리가 말소기준권리입니다.

* 갑11: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 115,000,000원, 말소: 말소). 본 경매 사건의 개시 결정 등기입니다.

등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (본래 임차인: 서명수)

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-30

확정일자: 2023-03-30

배당신고일자: 2026-01-29

대항력: 없음

- 임차인: 서명수

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-30

확정일자: 2023-03-30

배당신고일자: 2025-04-02

대항력: 있음

특이사항으로, 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출된 점이 있습니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 서명수의 보증금 115,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 등기부상 을5 주택임차권(서명수)이 '인수'로 표기되어 있어, HUG의 확약 이행 여부에 따라 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 매매/임대 정보 분석 결과, 최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월, 태안읍 동문리 377-8번지 소재 '반석2차'(다세대, 2003년식, 3층, 전용면적 22.08㎡)가 3,300만원에 거래되었습니다. 평당가 약 494만원입니다.

* 2026년 6월, 태안읍 동문리 334-2번지 소재 '남도주택'(연립, 1994년식, 2층, 면적 82.8㎡)이 7,200만원에 거래되었습니다. 평당가 약 287만원입니다.

* 2026년 6월, 태안읍 동문리 681번지 소재 '동원'(연립, 1989년식, 3층, 면적 80.86㎡)이 5,000만원에 거래되었습니다. 평당가 약 204만원입니다.

본 물건은 2018년식 신축 다세대주택(전용면적 65.69㎡, 약 19.87평)으로, 감정가는 143,000,000원입니다. 감정가는 평당 약 719만원 수준으로, 최근 거래된 연립주택 및 소형 다세대 주택 대비 높은 편입니다. 이는 신축 연식과 건물 상태를 반영한 것으로 보이나, 시장 거래가와의 괴리감이 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 물건 북서측 인근에 백화초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 태안군청과 태안군립 중앙도서관이 근거리에 있어 행정 및 문화시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 제1종일반주거지역 내 위치하며, 특별히 혐오시설이나 유해시설이 인접한 것으로 파악되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 주변 농업 활동으로 인한 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 HUG 확약서의 상충: 임차인 서명수는 등기부상 '대항력 있음'으로 표기되고, 해당 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 HUG의 확약서에는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성을 시사합니다. 이는 HUG와의 조율 또는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 감정가의 적정성: 주변 유사 부동산 시세 대비 본 물건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 매각 가능성 및 수익률 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 민간임대주택 등기: '민간임대주택등기' 되어 있다는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 주거 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 임차인 서명수와 관련된 보증금 인수 문제입니다. HUG의 확약서와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 등기부상 '인수' 권리와 충돌하므로, 입찰 전 HUG 측의 명확한 처리 방안을 확인하거나 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 필수적입니다. 감정가와 시장 시세의 괴리 또한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 연식이 짧아 향후 건물 가치 유지 및 상승이 기대됩니다.

* HUG 확약서 이행 시 보증금 부담 없음: HUG의 확약서가 문제없이 이행된다면, 임차 보증금 115,000,000원에 대한 인수 부담이 없어 투자 부담이 현저히 줄어들 수 있습니다.

* 입지: 태안군청, 도서관, 학교 등 생활 편의 및 교육 시설이 인접하여 주거 선호도가 높은 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(143,000,000원)와 주변 시세, 그리고 임차권 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

임차인 서명수의 보증금 115,000,000원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 물건의 실질적인 가치는 감정가 수준에서 평가될 수 있습니다.

그러나 주변 시세와의 괴리, 그리고 HUG 확약서 이행 여부에 대한 불확실성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 125,000,000원에서 138,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 87% ~ 96% 수준이며, 낙찰 후 HUG와의 협의 결과에 따라 최종 투자 수익률이 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.