나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100116 [1] 대구광역시 동구 각산동 1177 각산서한이다음 102동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동에 소재하는 "대구동부고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 택지후보지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 지하철역(반야월역)이 근거리에 각각 위치하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 (102동) 지상19층 중 2층 202호 단위세대로서, 외벽: 석재타일 붙임, 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감 바닥: 일반바닥재, 일부 타일 등 마감 창호: 샷시이중창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수·위생설비, 도시가스공급설비, 승강기, 옥내소화전 및 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

주변 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로서, "아파트건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2-3차선도로, 북동측 및 북서측으로 왕복2차선도로 등이 각각 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2018-03-12), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m) (2018-03-20)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)( 집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2 025-10-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100116 (1)

소재지: 대구광역시 동구 각산동 1177 각산서한이다음 102동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 313,000,000원

토지면적: 46.29㎡ (약 14.03평)

토지 지분: 46.2937㎡ (약 14.03평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.75평)

건물 지분: 84.9771㎡ (약 25.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 각산동에 소재하는 '대구동부고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 택지 후보지 등이 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 반야월역이 근거리에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 본건은 지상 19층 중 2층 202호에 해당합니다. 건물 외벽은 석재 타일 붙임, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 일부 타일 등으로, 바닥은 일반 바닥재, 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창호입니다.

토지는 주변 완경사 지대에 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 왕복 2~3차선 도로, 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로 등이 인접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로2류, 중로3류 도로에 저촉 또는 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 8일자 대구은행 근저당권 (265,650,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권액 총 합계: 315,150,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 각산동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하며, 향후 택지 개발 등 잠재적인 발전 가능성이 있는 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 안정성에 초점을 맞춘 상권입니다.

5. 생활정보

본건은 '각산서한이다음' 아파트 단지에 속해 있습니다. 2018년 4월에 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 총 5개 동, 372세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 부대시설이 갖춰져 있습니다.

단지 내 주차는 총 465대가 가능하며, 지하 주차시설이 마련되어 있습니다.

주변 시설로는 '대구동부고등학교'가 있으며, 검색 결과 주변에 특별히 혐오 또는 기피 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대구 동구 지역의 부동산 관련 자료에서 '동부경찰서'가 언급된 바 있으나, 이는 일반적인 치안 시설로서 혐오 시설과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 현황이 '미상'이라는 점입니다. 인수할 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 거주하는 임차인이 대항력 있는 권리를 가지고 있는지 여부가 불확실합니다. 만약 명확히 파악되지 않은 임차인이 존재하고 그가 대항력을 갖춘 경우, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 추가로 소요될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임대차 관계를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등 여러 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용이나 건축에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 단지 내 관리 상태 및 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 조건 또한 교통 편의성이 보통 수준으로 무난한 편입니다. 그러나 권리 분석 상 임대차 관계가 명확히 확인되지 않는다는 점이 가장 큰 불안 요소입니다. 이러한 불확실성을 해소하고 안전하게 낙찰받는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 준공된 신축 아파트 단지.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 감정평가액 대비 최근 실거래가 수준을 고려했을 때 시세 반영 여지.

* 임대차 관계 명확화 시 명도 후 즉시 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적대의 아파트 거래가는 2026년 6월~7월에 2억 6천 5백만원에서 2억 7천만원 수준으로 형성되었습니다. 본건의 건물 면적(84.98㎡)을 고려할 때, 시세는 약 3억원 내외로 추정됩니다. 감정가는 3억 1천 3백만원으로 책정되었습니다.

하지만, 임대 관계가 미상이라는 중대한 위험 요소를 감안해야 합니다. 해당 리스크를 반영하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 2억 9천만원 ~ 3억 5백만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 다만, 임대차 관계에 대한 명확한 정보 확보 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.