나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10119 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 924 백석벽산블루밍2차아파트 204동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '천안한들초등학교' 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성되어 있으며 접근성, 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층으로 (사용승인일:2006.05.23) 외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 및 일부 타일마감 등. 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 온수보일러에의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전 실비, 지하 주차장설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트단지의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (2023-08-01)(소로2-670)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(미래유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이솔 유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안한들초등학교(상대 정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 현장조사시 이해관계인이 부재하여 내부의 이용상태 등은 건축물대장상의 도면, 인근주민 탐문, 평가관련 자료 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경10119 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 924 백석벽산블루밍2차아파트 204동 10층 1006호

* 용도: 아파트

* 감정가: 234,000,000원

* 토지면적: 43.85㎡ (약 13.27평)

* 건물면적 (전용면적): 84.89㎡ (약 25.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한화생명보험

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 '천안한들초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성되어 있어 접근성 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 도로상태: 단지 주변으로 포장도로가 잘 정비되어 있으며, 제반 도로 상태가 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약: 본건의 말소기준권리는 2022년 8월 23일 접수된 한화생명보험 주식회사의 근저당권입니다. 해당 권리 이후의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)기전모터: 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원. 전입일자(사업일자) 2023년 12월 11일, 확정일자 2026년 2월 25일, 배당신고일자 2026년 2월 27일. 대항력 없음.

* 홍경표: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자(사업일자) 2023년 12월 11일. 대항력 없음.

* 인수 보증금: 0원

* 주의사항: 임차인 (주)기전모터는 대항력이 없으므로 원칙적으로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액에 대한 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 임차인 홍경표는 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 전입일자가 존재하므로 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본 물건은 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보상으로는 인근에 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 천안한들초등학교가 위치하고 있으며, 주변에 유치원들이 있어 자녀 교육 환경이 우수한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 단지와 인접해 있어 쇼핑, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거 여건: 백석벽산블루밍2차 아파트는 2006년 5월에 사용승인된 총 15층 규모의 아파트로, 본건은 10층에 위치하고 있습니다. 총 298세대가 거주하며, 주차 공간은 총 370대로 비교적 넉넉한 편입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정 등 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 임차인의 배당 결과에 따라 예상치 못한 보증금 반환 책임이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후도: 2006년 준공되어 약 18년이 경과한 아파트로, 연식에 따른 건물 노후화 및 잠재적인 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 내부 상태: 현장 방문 시 이해관계인이 부재하여 내부 이용 상태 등에 대한 상세 확인에 한계가 있었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 점검을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 천안시 서북구 백석동에 위치한 백석벽산블루밍2차 아파트로, 준수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖춘 물건입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임차인 관련 사항 및 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인지도 있는 아파트 단지 내 물건으로, 지역 내 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 천안시 서북구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 실수요자에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

* 경매를 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 234,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 해당 면적(84.89㎡)의 매매가는 2026년 6월 235,000,000원, 7월 230,000,000원 및 248,000,000원 수준으로 형성되어 있으며, 평균 약 237,667,000원입니다.

* 현재 권리분석상 인수되는 임차보증금은 0원이므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 80% 수준인 약 190,000,000원부터 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가의 90% 수준인 약 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.