나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600189 [1] 대전광역시 동구 가양동 38-25 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 '대전가양중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물 내 2층 202호로서 (사용승인일: 1990.04.16) 외벽: 적벽돌 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-가양1)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 등은 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600189 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 38-25 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 78,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (강제경매 신청자)

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1.2. 건물 및 토지 정보

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* 건물명: 광원빌라

* 건물 현황:

* 구조: 벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물 내 2층 202호

* 사용승인일: 1990.04.16

* 전유면적: 45.68㎡ (약 13.82평)

* 공용면적(토지지분): 31.76㎡ (약 9.61평)

* 총 면적 (토지+건물): 77.44㎡ (약 23.43평)

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-가양1)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본건은 대전광역시 동구 가양동 소재 '대전가양중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통상황

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* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

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2.3. 주변 환경

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* 본건은 대전광역시 동구 가양동에 위치하며, 인근에 대전가양중학교, 대전흥룡초등학교, 동대전중학교 등 교육시설이 소재하고 있습니다.

* 대전동부소방서, 가양지구대, 가양119안전센터 등 공공시설이 인근에 위치합니다.

* 대전보건대학교, 한국폴리텍Ⅳ대학 대전캠퍼스, 우송대학교, 우송정보대학 등 교육 기관이 인근에 있어 대학가 상권의 영향도 받을 수 있습니다.

* 지역 내 주요 편의시설로는 근린생활시설이 있으며, 가양1동주민센터 등 주민센터가 있습니다.

* 대전 동구는 아파트, 빌라, 단독주택, 원룸 등이 밀집된 지역으로, 본건이 위치한 가양동 또한 이러한 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 동구 가양동의 빌라 매매는 5,000만원에서 7,300만원 사이로 거래되고 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 분석 요약

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* 말소기준권리: 2026년 1월 29일 접수된 김혜진의 강제경매 개시결정 (갑5) 입니다.

* 선순위 임차권 존재: 을구 3번 주택임차권 (권리자: 김혜진, 금액: 80,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위이며, 매수인이 인수해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 다수 존재: 김혜진 외 4명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다.

* 인수되는 보증금: 김혜진 임차인의 보증금 80,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (주의: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '주의사항' 및 '물건명세서'에 명시된 인수 조건을 우선적으로 고려합니다.)

* 미상 보증금 임차인: WANGBO, WANGCHUNMIAO, WANGENRONG, WANGQIJUN 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 이들의 실제 보증금 액수가 미상임에도 불구하고, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

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3.2. 임차인 현황

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* * WANGBO

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-24

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

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* * WANGCHUNMIAO

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-11

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

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* * WANGENRONG

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-22

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

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* * WANGQIJUN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-22

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

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* * 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-26

* 확정일자: 2022-06-27

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 할 가능성 높음.

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3.3. 권리분석 종합

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* 본건은 선순위 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 8,000만원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 또한, 보증금 미상인 다른 임차인들의 존재도 추가적인 위험 요소입니다.

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4. 상권분석

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* 본건이 위치한 가양동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 단독주택이 주를 이룹니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 유흥가는 부족한 편입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 최근 실거래가 5,000만원에서 7,300만원 사이로 형성되어 있으며, 이는 본건 감정가 7,800만원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육환경

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* 대전가양중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 주변 환경이 보호받고 있습니다.

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5.2. 편의시설

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* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 마트, 소형 병원, 식당 등 이용이 가능합니다.

* 대전동부소방서, 가양지구대 등 공공 및 치안 시설이 인접해 있습니다.

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5.3. 주거환경

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* 조용한 주택가에 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 8,000만원 인수 가능성입니다. 이는 입찰가 외 추가적인 상당한 금액의 부담을 야기합니다.

* 보증금이 0원으로 기재된 임차인들의 실제 보증금 규모 및 권리 관계가 불확실하여, 예상치 못한 추가 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* 건물이 1990년에 건축되어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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* 본건은 대전 동구 가양동에 소재한 다세대주택으로, 현재 대항력 있는 임차인들의 존재로 인해 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 특히, 선순위 임차인 김 의 8,000만원 보증금 인수 여부가 본건 투자의 핵심입니다.

* 만약 보증금 8,000만원을 인수해야 한다면, 감정가 7,800만원에 이를 더한 15,800만원이 최소 투자 비용이 되는데, 이는 최근 주변 시세(최고 7,300만원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 현 시세로는 수익성 확보가 매우 어렵습니다.

* 보증금 미상의 임차인들에 대한 정확한 파악 없이는 추가적인 리스크가 존재합니다.

* 따라서, 본 건은 잠재적 위험이 매우 높아 신중한 접근이 필요합니다.

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8. 투자 포인트

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* 본건은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 8,000만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 입찰가를 산정할 때 반드시 이를 고려해야 합니다.

* 보증금 0원으로 표기된 임차인들에 대한 권리 분석 및 실질 보증금 확인이 필수적입니다.

* 향후 임대 수익률 또는 시세 차익을 목표로 한다면, 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용과 현재 시세를 면밀히 비교하여 수익성을 계산해야 합니다.

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9. 예상 입찰가

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* 감정가: 78,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 덕림빌라 (가양동 95-3, 1994년식, 55.23㎡): 2026.05.26 매매가 73,000,000원

* (655-4) (가양동 655-4, 1980년식, 54.45㎡): 2026.05.22 매매가 50,000,000원

* 옥수빌라 (가양동 149-27, 1994년식, 72.48㎡): 2026.05.11 매매가 67,000,000원

* 본건 총 면적 (토지+건물): 77.44㎡ (약 23.43평), 건물 면적: 45.68㎡ (약 13.82평).

* 본건의 실질적인 최대 투자 가능 금액은 주변 시세 범위 내에서, 인수되는 임차인 보증금 8,000만원을 고려하여 산정해야 합니다.

* 주변 최고 시세인 7,300만원을 기준으로 볼 때, 보증금 8,000만원을 인수한다면 실질적인 취득 상한선은 7,300만원 - 8,000만원 = -700만원이 됩니다. 이는 현재 시세로 매각되어도 보증금 회수가 어렵다는 것을 의미합니다.

* 따라서, 현재 정보만으로는 수익성 있는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 김혜진 임차인의 보증금 8,000만원 인수 여부 및 다른 임차인들의 보증금/차임에 대한 명확한 확인이 최우선입니다.

* 만약 김혜진 임차인의 보증금 8,000만원을 인수해야 한다면, 본 건은 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

* 현 상태에서의 보수적인 접근: 입찰가 + 8,000만원 (인수 보증금) <= 주변 최고 시세 7,300만원. 따라서 입찰가는 0원에 수렴하거나, 실질적으로 입찰을 포기하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 다만, 법원의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 김혜진 임차인의 배당을 통한 전액 회수를 전제한다면, 인수 부담은 없을 수 있습니다. 이 경우, 감정가 7,800만원 이하에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 하지만 '주의사항'에 인수 가능성이 명시되어 있으므로, 인수 부담을 고려하는 것이 더 안전합니다.

* 종합적으로, 본 건은 명확한 권리 관계 및 보증금 확정 없이는 입찰가를 결정하기 어렵습니다. 인수되는 보증금 8,000만원이 현실화될 경우, 시세 대비 투자 가치가 현저히 떨어집니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.