나이스옥션 법원경매 대전 2026타경63 [1] 대전광역시 유성구 도룡동 391 도룡에스케이뷰 108동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 도룡동 소재 "연구단지네거리" 남서측 인근에 위치하는 도룡에스 케이뷰(총 8개동 383세대) 108동 6층 601호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린 생활시설 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근 대로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량 의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물중 6층 601호로서, (2018년 8월 27일 사용승인) 외벽:석재 및 시멘트몰탈위 페인트마감 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 출입문통제 설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄하게 조성된 아파트(도룡에스케이뷰) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대로 및 중로, 소로에 접하고, 동측 및 서측으로 지하주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도룡재정비촉진지구), 광로3류(폭 40m~ 50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(도룡1)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(가정2-1)(저촉), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재정비촉진지구(도룡재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별 법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균 형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물현황도면 및 인근 탐문조사, 외부 관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대전지방법원 2026타경63 (1) 사건의 물건은 대전광역시 유성구 도룡동 391번지 도룡에스케이뷰 108동 6층 601호에 위치한 아파트입니다.

감정가는 1,128,000,000원이며, 토지 면적은 54.39㎡ (약 16.45평), 건물 면적은 84.99㎡ (약 25.71평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

채권자는 하OOO입니다.

본 물건은 정비구역 및 재정비촉진지구에 해당되는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 유성구 도룡동에 소재하며, "연구단지네거리"에서 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 대로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

넓은 대로와 중로, 소로에 접하고 있으며, 동측 및 서측으로 지하 주차장 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도룡재정비촉진지구)에 속하며, 국가산업단지 및 연구개발특구로 지정되어 있어 연구개발 관련 일자리 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 4일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 접수된 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 전세권설정, 가압류, 압류, 임의경매개시결정)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받게 되면, 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 1,597,891,680원입니다.

임차인 현황으로는 심용보 임차인이 있으나, 제공된 정보상 '대항력 없음'으로 표기되어 있으며, 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대전의 주요 연구단지 및 교육 시설(KAIST 등)이 밀집한 지역에 위치하여, 관련 종사자들의 수요가 꾸준한 지역입니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대전 유성구는 대덕연구개발특구, KAIST 등 과학 및 교육 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 정부출연기관이 많아 연구 관련 고급 인력이 거주하는 지역입니다.

이러한 입지적 특성으로 인해 안정적인 주택 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 부동산 시장 분석에 따르면, 대전 지역 내에서 유성구는 높은 아파트 평당 가격을 기록하는 지역 중 하나이며, 국가산업단지 선정, 도시철도 트램 추진 등 다양한 개발 호재가 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

주변 상권은 주택지대와 함께 근린생활시설이 형성되어 있으며, 대규모 연구단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 유지될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 도룡SK뷰아파트로, 2018년 8월 27일 사용승인되었습니다. 총 8개 동, 383세대로 이루어진 단지입니다.

본 물건은 12층 건물 중 6층에 위치하며, 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평)의 아파트입니다.

아파트 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 출입문 통제 설비, 지하 주차장 등이 완비되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있습니다.

주변에는 연구단지가 있어 관련 시설 접근성이 좋으며, 근린 생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 건축물의 용도, 규모 등에 변경이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승의 기회가 될 수도 있으나, 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 토지이용계획 및 제한상태에 '중로2류(폭 15m~20m)(가정2-1)(저촉)' 사항이 있으나, 이는 지구단위계획구역 지정과 관련하여 발생하는 일반적인 제한일 수 있습니다.

감정평가서 상 임대 관계는 미상으로, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 표준적 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 점유 및 이용 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전의 핵심 연구단지 인근에 위치한 신축 아파트로, 입지적 강점이 명확합니다.

잘 정비된 단지 내외부 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

다만, 감정가 11억 2천 8백만원 대비 최근 유사 면적의 아파트 매매가가 8억 2천만원 ~ 8억 2천 5백만원 수준으로 형성되어 있어, 면적 차이를 감안하더라도 감정가와 시세 간의 괴리가 존재합니다. 이는 본건의 면적이 더 넓음에도 불구하고, 최근 거래된 소형 평형의 시세가 감정가 대비 높지 않게 형성되었기 때문으로 해석될 수 있습니다.

또한, 재정비촉진지구라는 점은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 불확실성을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대전의 주요 연구단지 배후 주거지로서 안정적인 수요 확보 가능

* 신축 아파트(2018년 준공)로 양호한 주거 환경 제공

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 가능성 보유

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 없음

* 감정평가액 대비 최근 실거래가(소형 평형 기준)가 낮게 형성되어 있어, 시장 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 제시할 경우 시세차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 동일 아파트 단지 내 전용면적 59.9964㎡ (약 18.15평)의 매매가는 820,000,000원 ~ 825,000,000원 선에서 거래되었습니다.

이를 바탕으로 환산한 평당 가격은 약 13,708,087원/㎡ 입니다.

본건의 전용면적은 84.99㎡ (약 25.71평)이므로, 이를 적용하여 추정해 볼 때 시장 추정가는 약 1,165,050,000원 수준입니다.

감정가는 1,128,000,000원이며, 이는 추정 시장가보다 약간 낮은 수준입니다.

이러한 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 추정 시장가를 종합적으로 고려하여 1,050,000,000원 ~ 1,100,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 입찰 전 최근 시장 동향 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

본건은 인수할 보증금이 없어 총 인수 부담액은 낙찰가와 제세공과금, 취득세 등으로 구성됩니다.

주변 지역 특성상 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.