나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600163 [1] 대전광역시 동구 구도동 355 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 동구 구도동 소재 "남대전 톨게이트" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설, 업무시설, 창고 등이 소재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 숙박시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 북동측 및 남서측으로 폭 약 11미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역(남대전종합물류단지), 소로1류(폭 10m~12m) (소로1-구도1)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-구도2)(접합), 가축사육제한구역(2012- 03-15)(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 물류단지(남대전종합물류 단지(2009.1.9))<물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30) (중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)) 임.

제시목록 외의 물건

별지 "사진용지"와 같이 수목이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 대상물건 토지의 위치 및 지적경계는 지적도, 토지이용계획확인서 등의 공부 및 개략 적인 목측에 의하였으므로 대상물건의 정확한 위치 및 인접토지와의 경계확인 등은 지적 측량 등 별도의 실사가 필요할 것으로 판단됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

숙박시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적개황도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

대상물건 건물의 일반건축물대장에 등재된 옥탑1층 계단실 29.36㎡은 바닥면적에 산입되지 않아 연면적에서 제외되고, 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서에 제시 및 등기되어 있지 않음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 현장 조사시 숙박시설의 특성상 대상물건의 일부는 내부확인이 곤란하여 외부관찰, 주변 탐문 및 건축물현황도 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으며, 별지 "건물개황도"의 내부 이용상황과 현황은 상이할 수 있음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 건물의 일반건축물대장에 등재된 옥탑1층 계단실 29.36㎡는 바닥면적에 산입되지 않아 연면적에서 제외되고, 등기사항전부증명서에 등기되어 있지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600163 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 구도동 355 (대전광역시 동구 물류로13번길 63)

용도: 숙박시설

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물

준공일: 2016년 1월 12일

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 4,145,730,000원

토지 면적: 831.00㎡ (약 251.38평)

건물 면적: 2973.94㎡ (약 900.00평)

건물 제시외 면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 대전광역시 동구 구도동 소재 "남대전 톨게이트" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 숙박시설, 업무시설, 창고 등이 소재하는 상업지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

대상 물건은 북동측 및 남서측으로 폭 약 11미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 유통상업지역, 지구단위계획구역(남대전종합물류단지)에 속해 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(일부 제한 지역), 물류단지, 중점경관관리구역(하천 및 산) 등의 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

등기부상 말소기준권리는 토지 및 건물 모두 2023년 4월 25일 접수된 대전원예농업협동조합의 근저당권 (채권액 4,008,000,000원)입니다. 이보다 후순위로 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 토지/건물 등기부상 근저당권 (대전원예농업협동조합, 2023.04.25 접수)

소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (을구의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

인수 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 박미옥

보증금: 200,000,000원

차임: 6,000,000원

전입일자: 2025년 9월 25일

배당신고일자: 2026년 4월 16일

대항력: 없음. 박미옥 임차인은 대항력이 없으며 배당 신고를 하였으므로, 보증금 반환은 배당을 통해 이루어질 것이며 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 대전 동구 구도동 지역은 남대전 IC 인접으로 교통 요충지이며, 상업 시설과 물류 관련 시설이 혼재된 지역입니다. 이는 지역 내 경제 활동이 활발함을 시사합니다.

4.2. 잠재적 수요

숙박시설로서의 용도는 주변 상업 시설 종사자, 물류 단지 이용객, 외부 방문객 등을 주요 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다. 남대전종합물류단지 등 관련 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 상업 및 물류 지역에 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 보고서에 포함된 정보만으로는 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세한 분석은 어렵습니다. 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장에 등재된 옥탑 1층 계단실 29.36㎡가 바닥면적 산입에서 제외되어 연면적에서 제외되었으며, 등기사항전부증명서에는 등기되어 있지 않은 점은 향후 건축물 관리 및 활용 시 유의해야 할 사항입니다.

6.2. 임대 관계 미상

명시된 임차인 외 추가적인 임대차 관계나 임대 조건은 미상입니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 대상은 아닙니다.

6.3. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 숙박시설의 특성상 내부 확인이 일부 제한되어 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 경계

토지의 정확한 위치 및 인접 토지와의 경계 확인은 지적 측량 등 별도의 실사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

대전 동구 구도동에 위치한 지하 1층, 지상 5층 규모의 숙박시설입니다. 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이며, 남대전 IC 인근의 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

7.2. 권리 분석 요약

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다. 유일하게 파악된 임차인 박미옥 씨는 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

7.3. 주요 특징

상당한 규모를 가진 숙박 시설 건물이며, 일반건축물대장에 등재되었으나 연면적 산정에서 제외된 옥탑 1층 계단실 29.36㎡가 제시외 건물로 포함되어 매각됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

대전 동구의 주요 간선도로인 남대전 IC 인근에 위치하여 차량 접근성이 매우 우수합니다. 이는 잠재 고객 유치에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

8.2. 용도

숙박시설로서의 운영은 물론, 주변 상업 및 물류 시설과의 연계를 통한 추가적인 수익 창출이 가능합니다. 남대전종합물류단지 개발 계획 또한 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8.3. 가치 상승 잠재력

중앙부에 위치한 대형 건물이므로, 리모델링 또는 재개발을 통해 가치를 크게 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 제시된 감정가 4,145,730,000원을 기준으로 시장 상황, 건물의 현황, 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 주변 시세 조사 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.