나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600182 [1] 대전광역시 대덕구 법동 280-2 삼호아파트 3동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 법동 소재 “대전지방국세청” 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지 및 근린생활시설, 관공서 등이 소재하여 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제12층 제1201호로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창중 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기시설, 소방설비(소화전, 화재경보시설 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비하여 등고 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 중로의 도로와 각각 접하며, 인접 도로 상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제3종일반주거지역,제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(접합), 중로1류(접합), 중로2류(접합), 사업지역미분류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 대덕구 법동 280-2에 위치한 삼호아파트 3동 12층 1201호입니다.

사건번호는 대전지방법원 2026타경600182 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 224,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 소재지: 대전광역시 대덕구 법동 280-2 삼호아파트 3동 12층 1201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 224,000,000원

* 토지면적: 41.01㎡ (약 12.4평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

아파트 정보:

* 아파트명: 법동삼호

* 사용승인일: 1989년 10월 19일

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 480세대

* 최고층: 15층

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 대덕구 법동 소재 "대전지방국세청" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 단지 및 근린생활시설, 관공서 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익 또한 대체로 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 주변으로 중로와 접하고 있어 도로 접근성은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 전재영 (1999-04-12), 홍경미 (2002-05-24)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2019-07-30, 을25) 외 다수. 말소기준권리입니다.

* 임의경매개시결정: 한국자산관리공사 (2026-01-29, 갑5)

* 총 등기부채권액: 224,400,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 내역 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 대전지방국세청 등 관공서가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 및 행정기관 접근성이 우수합니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있으며, 총 280대의 주차 공간(지상 4대, 지하 16대, 기타 260대)을 확보하고 있습니다.

* 지역 특징: 제3종일반주거지역으로, 공동주택 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 아파트 단지 내 및 인근 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: (제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 일반적인 주거지역 특성상 인근에 초, 중, 고등학교가 있을 것으로 예상됩니다.)

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미상: 임대차 내역이 확인되지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. (임대차 정보 미상)

* 건축 연도: 1989년 준공으로 30년 이상 경과한 노후 아파트이므로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 도시계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 법동의 삼호아파트 3동 12층 1201호로, 84.98㎡(약 25.7평) 면적의 아파트입니다. 감정가는 2억 2400만원입니다.

입지적으로는 국세청 인근으로 생활 편의시설 및 관공서 접근성이 좋으며, 교통 역시 편리한 편입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후 인수할 만한 권리는 없어 비교적 명확하나, 임대차 내역이 미상인 점은 반드시 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

건축된 지 30년이 넘어 노후화가 진행된 점과 주차 공간의 다소 부족함(세대당 0.5대 수준)은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대전 대덕구 법동의 준수한 입지 조건과 편리한 교통망.

* 권리 분석상 추가 인수 부담이 적을 것으로 예상되나, 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 최근 실거래가를 고려하여 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 224,000,000원

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 6월 10일: 182,000,000원 (84.9825㎡, 5층)

* 2026년 6월 7일: 190,000,000원 (77.3㎡, 13층)

* 2026년 7월 3일: 185,000,000원 (77.3㎡, 7층)

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 비슷한 면적(84.98㎡)의 거래가는 182,000,000원이며, 다른 면적(77.3㎡)은 185,000,000원 ~ 190,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 본 물건은 84.98㎡ 면적에 12층에 위치합니다.

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 감정가(224,000,000원)는 현재 시세 대비 높은 편입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 인수되는 권리 관련 추가 비용은 없는 것으로 보입니다.

현 시세와 감정가 간의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 거래된 84.98㎡ 면적의 가격(182,000,000원)을 참고하되, 층수 및 기타 조건을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰 후 명도 및 수리 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.