나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600180 [1] 대전광역시 중구 용두동 99-4 극동늘푸른아파트 102동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 "대전대성중학교" 남측 인근에 위치하는 아파트로서 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 대전지하철 "오룡역", 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제3층 제303호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시창호임

이용상태

본건은 주거용(아파트)으로 방, 욕실, 주방, 거실 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 주차장, E/V설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 남동측의 광대로의 포장된 도로를 통하여 차량 진출입 가능하며, 단지내 도로 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,시가지경관지구(일반)(2015-02-13),광로3류(폭 40m~50m)(2023-11- 27)(1호선)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2017-01-09)(건신대학원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09) (대성중학교, 대성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09) (을지대학교 대전캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09) (호수유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(충남여자중학교, 충남여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-02-09) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600180 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 대전광역시 중구 용두동 99-4 극동늘푸른아파트 102동 3층303호

용도: 아파트 (주거용)

토지면적: 34.87㎡ (약 10.55평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평) - 전용면적

건물 층수: 15층 중 3층

1.3. 감정평가액

감정가: 188,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 "대전대성중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다.

대전 지하철 "오룡역"이 인접해 있으며, 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로3류(폭 40m~50m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 다수의 교육환경 보호구역 (건신대학원대학교, 대전대성중학교, 대성고등학교, 을지대학교 대전캠퍼스, 호수유치원, 충남여자중학교, 충남여자고등학교) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 5월 30일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(금액: 155,870,000원)입니다.

이 권리를 포함한 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 법원에 의해 소멸 예정이므로, 본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임차인 현황 자료에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 별도의 임차인 정보는 명시되어 있지 않습니다.

다만, "이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인"하라는 주의사항이 있습니다.

또한, "임대관계 미상임"으로 기재되어 있어, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 경우 권리 관계 및 명도 관련 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

현재까지 등기된 채권 총액은 약 880,917,301원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 주거: 주변에 다수의 아파트 단지와 단독주택이 밀집해 있습니다.

* 교육: 대전대성중학교, 대전고등학교, 호수유치원, 건신대학원대학교, 을지대학교 대전캠퍼스 등 다양한 교육 시설이 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의: 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 녹지/문화: 인근에 공원이 있으며, 역사문화환경보존지역 내에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 극동늘푸른아파트

* 주소: 대전광역시 중구 용두동 99-4

* 준공년도: 1997년 (사용승인일: 1997-10-29)

* 세대수: 260세대 (총 5개 동)

* 주차: 총 77대 (지상 6대, 지하 9대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

* 전기차 충전기: 지상에 5대 설치되어 있습니다.

5.2. 해당 물건 정보

* 전용면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

* 층수: 15층 중 3층

* (참고) 최근 거래 사례에 84.9㎡ 면적의 거래도 있으므로, 분양면적은 이보다 클 수 있습니다.

5.3. 편의시설

* 교통: 대전 지하철 오룡역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선을 통해 대전 시내 접근성이 좋습니다.

* 쇼핑/문화: 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 대전 시내 중심가 접근도 용이합니다.

* 의료: 대전성모병원 등 주요 의료 시설에 대한 접근도 가능한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 외부 요인

* 토지이용계획: 제3종 일반주거지역 외 시가지경관지구, 광로 접함. 또한, 다수의 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역에 해당하여 향후 건축 행위 등 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 아파트 노후화: 1997년 준공 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 내부 요인

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확하게 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 이는 가장 주의해야 할 부분입니다.

* 현장 조사 중요성: 감정평가 내용이 외부 관찰 및 탐문에 기반하므로, 실제 물건 상태는 다를 수 있습니다. 반드시 현장 방문을 통해 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 용두동에 소재한 극동늘푸른아파트 3층 소형 아파트로, 대전 지하철 오룡역과 인접하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 학교, 근린생활시설, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 1997년에 건축되어 다소 노후되었으나, 최근 거래 사례를 볼 때 수요는 꾸준한 것으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이라 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 임대차 관계가 미상이며, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로 투자 전 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 지하철 오룡역 및 주요 간선도로 접근성이 우수합니다.

* 우수한 주거 인프라: 주변에 학교, 상업시설, 공원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 적합한 실용적인 면적입니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 188,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(59.91㎡)의 아파트가 2026년 5월 25일 199,000,000원, 2026년 6월 2일 189,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 분석한 평균 시세는 약 194,000,000원 수준입니다.

현재 감정가가 최근 평균 시세보다 약간 낮은 수준입니다.

임차인 현황이 '미상'이고 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용과 시간을 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가(188,000,000원)를 기준으로 100%에서 105% 수준까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 188,000,000원 ~ 197,400,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

입찰 참여 시에는 임대차 관계, 현장 조사를 통한 물건 상태, 주변 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.