나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600194 [1] 대전광역시 중구 용두동 138-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 용두동에 소재하는 토지로서, '오룡역' 북서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다가구주택 및 주상용 건물 등이 밀집되어 있는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고 북서측 및 남동측 인근 도로변에 시내버스 승강장 이 소재하고, 남동측 인근에 지하철역(오룡역)이 소재하는 등 정류장까자의 거리와 공익시 설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 지상에 주상용 건물(창민하우스) 등이 소재함.

인접 도로상태

본건 동측으로 포장된 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-06-13), 소로2류(폭 8m~10m)(용두24)(접합) 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(을지대학교 대전캠퍼스) <교육환경보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(2) 철근콘크리트구조 경사지붕(일부 슬래브지붕) 4층 건물로서, (사용승인일 : 2022.07.21) 외 벽 : 치장벽돌 및 타일 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 ▶ 부합물 및 종물 별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

이용상태

기호(2) : 다가구주택 및 근린생활시설 1층 : 계단실, 근린생활시설 등 2층 : 다가구주택 3가구, 현황도상 근린생활시설(현황 주택2가구) 3층, 4층 : 각각 다가구주택 5가구 등 기호(ㄱ) : 누다락(주택 501호) 기호(ㄴ) : 주방 등

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비(도시가스), 소방설비(화재경보설비 등), 승강기설비, 태 양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

일반건축물대장상, 본건 건물 2층의 일부 용도는 근린생활시설이나 현황 주택2가구(204호, 205호)로 이용중인 것으로 조사됨. (별첨 '사진용지'참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 이용상황 및 마감재 등은 내부, 외부관찰 및 탐문조 사 내용 등에 의하여 참작하여 평가하였으니, 참고 하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.옥상 소재 태양광설비, 2층~4층 소재 발코니 등은 건물가격에 포함하여 평가. 1층 비가림시설은 이동 가능으로 평가 제외
3.제시외 옥상 누다락은 501호로 이용 중임
4.공부상 2층 일부는 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 주택 2가구(204호,205호)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600194 (1)

소재지: 대전광역시 중구 용두동 138-2

용도: 다가구주택

감정가: 2,797,768,200원

토지면적: 515.00㎡ (약 155.8평)

건물면적: 842.07㎡ (약 254.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 중구 용두동에 위치하며, 지하철 '오룡역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택 및 주상용 건물이 밀집한 일반 주택지대입니다.

교통 상황은 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 있고 지하철역과도 가까워 대중교통 이용이 편리한 보통 수준입니다.

동측으로는 포장된 소로에 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(을지대학교 대전캠퍼스)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2021년 9월 7일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(을12)으로 파악됩니다. 건물 등기부상으로는 2022년 7월 26일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

등기부상 확인된 모든 채권(근저당, 가압류, 임의경매, 강제경매, 주택임차권 등)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 현재까지 파악된 정보상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 정 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 한OOOOO (보증금 100,000,000원, 차임 450,000원, 대항력 없음)

* 배 (보증금 10,000,000원, 차임 650,000원, 대항력 없음)

* 이 (보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 대항력 없음)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 최 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 안 , 공동임차인 (보증금 20,000,000원, 차임 650,000원, 대항력 없음)

* 이 (보증금 200,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 최 (보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 대항력 없음)

* 염 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 김 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 신 (보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 대항력 없음)

* 장 (보증금 10,000,000원, 차임 9,500,000원, 대항력 없음)

* J * (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 최 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 노 (보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 대항력 없음)

제공된 자료 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 일반 주택지대에 속하지만, '오룡역' 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

주변에 단독 및 다가구 주택이 밀집해 있어 주거지의 성격이 강하며, 일부 상가 건물도 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능도 갖추고 있습니다.

심각한 혐오시설이나 기피 시설은 주변에서 확인되지 않았으며, 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

건물은 2022년 7월 21일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 4층 다가구주택입니다.

총 면적 842.07㎡(약 254.7평)의 건물에는 13세대의 가구(fmlyCnt:13)가 거주할 수 있도록 설계되었습니다.

급배수, 위생, 도시가스 난방, 소방 설비, 승강기, 태양광 설비 등이 설치되어 있습니다.

건물 가격에는 옥상 태양광 설비, 2~4층 발코니 등이 포함되어 평가되었으며, 1층 비가림시설은 이동 가능하여 평가에서 제외되었습니다.

공부상 2층 일부는 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재는 2가구(204호, 205호)의 주택으로 이용 중입니다.

옥상에 있는 누다락은 501호로 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건의 진행 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

공부상 용도(2층 일부 근린생활시설)와 현황 용도(주택 2가구)가 상이하여, 향후 행정 처리 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1층 비가림시설이 평가에서 제외되었으므로, 인수 여부 및 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

임대 관계가 미상인 임차인이 다수 존재합니다. 대항력은 없으나, 일부 임차인의 보증금 규모가 크므로 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

건물 등기부 상 채권 총액이 감정가를 상회하여, 경매 진행 중 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 용두동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 다가구주택입니다.

오룡역 인근이라는 입지 조건과 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 낙찰자의 권리 보호 측면에서는 유리한 물건으로 평가됩니다.

다만, 높은 총 채권액으로 인해 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으며, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 중복사건 여부 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 다가구 주택으로 상품성이 우수합니다.

오룡역 인근 역세권 입지로 교통이 편리하며, 배후 주거 수요가 풍부합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

중복 사건을 통해 저가 낙찰 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

(추후 임대 수익률 분석을 통해 안정적인 임대 수입 확보 가능성 검토 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,797,768,200원입니다.

인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

그러나 등기부 상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 경매 진행 시 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

보수적으로 접근한다면, 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가 등을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 예상 임대수익률 분석 등 추가적인 정밀 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.