나이스옥션 법원경매 대전 2026타경51 [1] 충청남도 금산군 금산읍 상리 14-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 상리 소재 '금산군청' 남측 인근에 위치하며, 주위 일원은 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 노변 주택 및 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 「토지이용계획확인서」상 도시지역(2025-12-16)(금산) , 제2종일반주거지역(2017-05-30)(금산) , 소로3류(폭 8m 미만)(금산)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(금산)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

본건은 기호(1) 지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 본건의 부합물 또는 종물로 보이는 제시외건물(㉠,㉡,㉢)이 소재하나 평가목적 및 취지 등을 고려하여 이에 구애없이 토지를 평가하였으며, 귀 법원의 요청에 따라 임차인 소유의 제시외건물(㉢)으로 인하여 해당 토지가 소유권행사를 제한받게 되는 경우의 토지 적정가액을 별지 "토지건물 감정평가 명세표" 상에 표기하였는 바, 경매진행 시 소유권 및 일괄 경매여부 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 관계인 부재로 인하여 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(2) : 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 판넬지붕 3층 건물로서, ·외 벽 : 석재타일 붙임 마감 등 ·내 벽 : 각 층별 인테리어벽지 및 일부타일 마감 등 ·바 닥 : 타일깔기(1층) 및 장판깔기마감 등 ·창 호 : PVC 샷시 이중창 등임.

이용상태

·기호(2): 근린생활시설(1층) 및 주택(2,3층)으로 이용 중임. · 1층 : 근린생활시설로 이용 중임. · 2층 : 주택으로 이용 중임. · 3층 : 주택으로 이용 중임. * 별지 『건물 내부 이용 현황도』 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비(2,3층), 시스템냉난방설비(1층 상가) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 본건의 부합물 또는 종물로 보이는 제시외건물(㉠,㉡,㉢)이 소재하여 개략적으로 실측 후 현상 및 관리상태 등을 고려하여 원가법(감가수정 관찰감가 적용)으로 평가하였으니, 경매진행 시 소유권 및 일괄 경매여부 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 본건 임대관계는 관계인 부재로 인하여 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 ㉠발코니확장, ㉡누다락 포함
임차인 소유의 1층 소재 제시외 ㉢ 창고및사무실 매각에서 제외
최저매각가격은 제시외 ㉢ 창고및사무실로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경51 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 인OOOOOOOO

1.2. 부동산 정보

* 소재지: 충청남도 금산군 금산읍 상리 14-10

* 용도: 근린주택

* 토지면적: 212.90㎡ (약 64.4평)

* 건물면적: 365.33㎡ (약 110.5평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 88.25㎡ (발코니 확장, 누다락 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각 제외: 임차인 소유의 1층 소재 제시외 ㉢ 창고 및 사무실

1.3. 감정평가액

* 감정가: 537,691,770원 (5억 3769만 1770원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

* 본건은 충청남도 금산군 금산읍 상리 소재 '금산군청' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 노변 주택 및 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 상태

* 본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

* 본건 남측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 폭 8m 미만 소로, 폭 20m~25m 중로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 건물 정보

3.1. 구조 및 용도

* 철근콘크리트구조 및 경량철골구조, (철근)콘크리트 및 판넬지붕 3층 건물입니다.

* 외벽은 석재타일, 내벽은 인테리어 벽지 및 타일 마감입니다.

* 바닥은 타일 및 장판 마감이며, 창호는 PVC 샷시 이중창입니다.

* 용도는 1층 근린생활시설, 2층 및 3층은 주택으로 이용 중입니다.

3.2. 설비 내역

* 위생 및 급배수 설비, 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 도시가스 난방 설비(2, 3층) 및 시스템 냉난방 설비(1층 상가)가 설치되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 내역이 존재합니다.

* 말소기준권리는 2020년 11월 19일 인삼시장새마을금고의 근저당권(350,400,000원)이며, 본 경매개시결정(2026타경51)을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부 채권액은 610,605,605원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 황경희: 보증금 30,000,000원, 차임 750,000원, 전입/사업일자 2024-02-01, 확정일자 2026-02-04, 배당신고일자 2026-04-09. 대항력 없음.

* 박지수: 보증금 45,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2017-04-10, 확정일자 2020-12-24, 배당신고일자 2026-03-12. 대항력 있음.

* 설희성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2017-04-10. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 있음. (금액 미상 임차인으로 주의 필요)

* 정선화: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-08-27, 확정일자 2020-12-24, 배당신고일자 2026-03-06. 대항력 있음.

4.3. 인수되는 권리

* 제공된 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 따라서, 대항력 있는 임차인들의 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있으나, 현재 정보로는 인수 보증금이 없는 것으로 간주합니다.

4.4. 법정지상권 검토

* 매각에서 제외되는 제시외 ㉢ 창고 및 사무실로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 잠재적인 리스크 요인이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 시세 (JSON 데이터 분석)

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 또는 '연립' 주택으로, 개별 세대 면적이 57~76㎡ (약 17~23평) 수준이며, 거래 금액은 4,800만 원에서 6,700만 원 사이입니다.

* 본건인 근린주택(총 건물 면적 365.33㎡)과는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 해당 JSON 데이터는 금산군 금산읍 상리 지역의 일부 주택 거래 사례를 보여주나, 본건과 같은 근린주택의 시세를 반영한다고 보기는 어렵습니다.

5.2. 건물 특성 반영

* 본건은 단독주택 및 제1종 근린생활시설로 복합적으로 이용되는 건물이며, 총 건물 면적 365.33㎡(약 110.5평) 규모의 감정가 5억 3천만 원대는 해당 지역 내에서 상당한 규모를 가진 물건으로 평가됩니다.

* 주변 시세 정보와의 괴리는 본건의 특수성(규모, 용도, 개발 가능성 등)이 반영된 결과로 판단됩니다.

6. 생활 정보

* 주변에 금산군청 등 관공서가 인근에 위치하며, 상업 및 주거 혼합 지역으로 편의시설 이용이 용이합니다.

* 구체적인 혐오시설 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박지수(4500만 원), 설희성(0원, 금액 미상), 정선화(5000만 원)가 존재하여, 이들의 보증금 중 배당받지 못하는 금액 발생 시 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 설희 씨의 경우 금액이 미상이라 주의가 필요합니다.

* 법정지상권 가능성: 매각 제외된 1층 창고 및 사무실 부분에 대해 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 건물 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있습니다.

* 매각 제외 부분: 1층 창고 및 사무실(㉢)이 일괄 매각 대상에서 제외되었으며, 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 상황입니다.

8. 종합 의견

본건은 금산군 금산읍 상리 소재 접근성 좋은 근린주택으로, 3층 건물에 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용 중입니다. 감정가는 5.3억 원대로 형성되어 있으나, 대항력 있는 임차인 다수 존재, 법정지상권 성립 가능성, 매각 제외 물건이 있는 점 등 권리 및 물건 상 복합적인 이슈가 산재해 있습니다. 주변 시세는 개별 주택 거래 사례로 추정되며, 본건 규모 및 용도와는 차이가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 대규모 근린주택: 365.33㎡ (약 110.5평)의 넓은 건물 면적과 212.9㎡ (약 64.4평)의 대지 면적을 활용한 수익형 부동산으로서의 잠재력.

* 핵심 입지: 금산군청 인근 상업 및 주거 혼합 지역으로 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리.

* 합리적인 가격 접근 기회: 권리 관계 복잡성 및 매각 제외 물건으로 인해 최저매각가격이 제한될 가능성이 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 537,691,770원입니다.

주변 유사 물건 시세는 개별 주택 거래 사례로서 본건과의 직접 비교는 어렵지만, 해당 지역 내 일부 주택의 거래 가격대는 4,800만 원 ~ 6,700만 원 수준임을 참고할 수 있습니다. 다만, 본건은 규모와 용도 면에서 훨씬 고가로 평가되어야 합니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수분은 0원으로 파악되나, 법정지상권의 가능성과 매각 제외 물건으로 인한 제한 사항 등을 고려할 때, 감정가 대비 다소 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에, 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 4억 3천만 원 ~ 4억 8천만 원 수준에서 입찰가를 검토해 보시는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 80% ~ 89% 수준이며, 낙찰 후 법정지상권 관련 문제 해결 및 임차인 관련 제반 사항 처리를 위한 여력을 확보하는 가격입니다.

* 산정 근거:

* 감정가: 537,691,770원

* 최저입찰가(추정): 감정가의 70-80% 선에서 결정될 수 있으나, 구체적 정보 없음.

* 시세 반영: 주변 소형 주택 시세와는 차이가 크나, 근린주택으로서의 가치는 감정가 수준으로 판단.

* 리스크 고려: 대항력 있는 임차인(총 보증금 9500만 원, 그러나 인수 보증금 0원으로 계산), 법정지상권 가능성, 매각 제외 부분 등을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 책정.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 89% (430,153,421원 ~ 457,038,018원) 범위 내에서, 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 결정. (본 제시 금액은 예시이며, 최저매각가격 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.