나이스옥션 법원경매 제천 2026타경5022 [1] 충청북도 제천시 고암동 1250 113동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 고암동 소재 "의림지동행정복지센타" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건물로서(사용승인일:

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 로폭 약 8~10m, 동측으로 로폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로1류(폭10m~12m)(접합),소로2류(폭8m~10m)(접합),소로3류(폭8m미만)(저촉),중로(폭15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(제천유치원,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>,<추가기재>택지개발사업지구(완료)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제천지원 2026타경5022 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 제천시 고암동 1250, 113동 5층 502호이며, 아파트로 이용 중입니다.

감정평가액은 49,000,000원입니다.

토지 면적은 58.01㎡ (약 17.55평)이며, 건물 면적은 39.72㎡ (약 12.02평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 이 입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 5층 건물이며, 사용승인일은 1987년 11월 10일입니다.

아파트 단지명은 고암주공으로, 해당 동은 113동이며, 총 500세대가 거주하고 있습니다. 전용면적은 39.72㎡이며, 분양면적은 제공된 정보로는 특정하기 어렵습니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 제천시 고암동 소재 "의림지동행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측 및 서측으로는 약 8~10m, 동측으로는 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2026년 1월 30일 접수된 채권자 이 의 강제경매 개시결정 (금액 36,305,890원)입니다.

등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없습니다.

다만, 을구 7번으로 등기된 주택임차권(임차인: 이교현, 임차금액: 35,000,000원, 말소: 인수)이 존재합니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 35,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 항목과 '주택임차권, 말소: 인수'라는 정보가 상충됩니다. '말소: 인수' 표기는 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 부담해야 함을 의미하므로, 해당 금액 35,000,000원은 낙찰 시 반드시 고려해야 할 금액입니다.

임차인 이교현의 전입일자(2025-02-05)가 확정일자(2021-07-01)보다 늦은 점은 일반적인 상황은 아니나, 법원에서 대항력을 인정하고 '인수'로 판단한 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 이는 권리 분석상 주의가 필요한 부분입니다.

이 외 삼성카드, 하나카드 등의 가압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 70,002,479원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 고암동 지역은 주거단지가 형성되어 있으며, "의림지동행정복지센터"가 인근에 위치하여 공공 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용도 가능합니다.

지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 지역으로서의 특성을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

교통 여건은 차량 진출입이 원활하고 인근 버스정류장 이용이 가능하다는 점에서 양호합니다.

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 아파트 부대시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 보증금 35,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 됩니다.

임차인의 전입일자와 확정일자 간의 시점 불일치는 법적 해석의 여지를 남기므로, 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

건축 연도가 1987년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있으며, 아파트 단지 전체의 관리 상태 및 향후 재건축/리모델링 필요성 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 고암동에 위치한 소형 아파트로, 감정가는 49,000,000원입니다.

권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 35,000,000원을 인수해야 하므로, 이는 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 유사 면적의 거래 사례를 보면 3,450만원~3,500만원 수준으로, 감정가와 시세 간의 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 향후 가격 상승 여력을 고려한 것으로 판단될 수 있습니다.

인수해야 할 보증금을 고려할 때, 실질적인 투자 비용이 높아지므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본건의 전용면적은 39.72㎡(약 12평)으로, 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 소형 평형입니다.

"의림지동행정복지센터"와 같은 공공기관이 인접해 있어 행정 편의성이 있습니다.

최근 거래가 대비 감정가가 높게 설정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 수익을 기대해볼 수 있습니다. (단, 인수 보증금 고려 시 총 지출액 증가)

9. 예상 입찰가

감정가: 49,000,000원

인수 보증금: 35,000,000원

최근 유사 면적 매매 사례: 34,500,000원 ~ 35,000,000원 (2026년 7월 기준)

최근 거래 사례를 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 약 3,500만원 수준으로 판단됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 35,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 총 지출액은 (입찰가 + 35,000,000원)이 됩니다.

따라서, 시장 가치인 3,500만원을 고려할 때, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 지출액이 7,000만원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

권리 분석상 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점을 고려하고, 최근 매매 사례를 기준으로 볼 때, 물건의 실질 가치 대비 감정가(49,000,000원)가 높은 편입니다.

예상 입찰가는 최근 시장가와 감정가 사이에서 신중하게 결정해야 하며, 총 지출액을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가를 40,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가로 낙찰될 경우, 총 지출액은 입찰가 40,000,000원 + 인수 보증금 35,000,000원 = 75,000,000원이 됩니다. 이는 최근 시장 거래가(35,000,000원)보다 상당히 높은 금액으로, 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.