나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경13 [1] 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 518-45 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 소재 '한서초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 (1): 사다리형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임. 기호 (3): 세장형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1): 남서측으로 폭 약 5~6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하며, 동측으로 폭 약3~4m 비포장도로에 접함. 기호 (3): 남서측으로 폭 약 5~6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면021), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍천한서남궁억묘역(500M이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. 기호 (3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면021), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍천한서남궁억묘역(500M이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2): 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건으로 외벽: 스타코 및 대리석 마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 하이샷시 등임. 기호 (4): 철근콘크리트구조 징크지붕 2층 건으로 외벽: 스타코 및 대리석 마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 하이샷시 등임.

이용상태

기호 (2): 단독주택으로서 1층: 거실, 방, 욕실, 주방, 보일러실 2층: 방, 욕실로 이용 중임. 기호 (4): 단독주택으로서 1층: 거실, 방, 욕실, 주방, 보일러실 2층: 방, 욕실로 이용 중임.

설비내역

기호 (2),(4): 공히 기본적인 전기설비, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 물건 포함
- 2026. 3. 23.자 임O재로부터 유치권 신고 있으나 성립여부는 불분명
- 2026. 8. 6.자 신청채권자 가평군산림조합으로부터 유치권자 임O재에 대하여 유치권 권리배제 신청서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2026타경13 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 518-45

용도: 단독주택

감정가: 260,212,000원

토지면적: 321.00㎡ (약 97.1평)

건물면적: 98.80㎡ (약 29.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가평군산림조합

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리에 소재하며, '한서초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 단독주택 등이 분포하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량의 접근은 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

3.3. 도로상태

토지 기호 (1)은 남서측으로 폭 약 5~6m의 콘크리트 포장도로와 동측으로 폭 약 3~4m의 비포장도로에 접해 있습니다. 토지 기호 (3)은 남서측으로 폭 약 5~6m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 다양한 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 양, 사슴, 소, 말, 젖소 등) 및 역사문화환경보존지역(홍천한서남궁억묘역 500M 이내)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 12일 접수된 가평군산림조합의 근저당권(채권최고액 420,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 선순위 권리나 대항력 있는 권리가 존재하지 않는 한, 매각으로 인해 위 근저당권 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/확정일자: 2025년 8월 5일

* 배당신고일자: 2026년 3월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4.3. 유치권 현황

* 2026년 3월 23일자 임 으로부터 유치권 신고가 접수되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

* 2026년 8월 6일, 신청 채권자인 가평군산림조합이 유치권자 임 에 대하여 유치권 권리 배제 신청서를 제출하였습니다.

* 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 채권자의 권리 배제 신청이 있었으나, 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 남아있을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4.4. 기타 권리 분석

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 압류 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 주변 시세 정보는 '다세대' 주택에 대한 최근 매매 사례로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2023년 12월, 2013년식 '서면설밀길110번다세대주택'(36.76㎡)이 70,000,000원에 거래되었습니다. (약 630만원/평)

* 2024년 11월, 1999년식 '중앙하이츠빌라'(63.18㎡)가 82,000,000원에 거래되었습니다. (약 430만원/평)

본건은 단독주택으로, 제공된 다세대 시세와 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 지역의 전반적인 부동산 가격 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건 건물의 건축 연도가 상대적으로 최근(2021~2023년 추정)이며, 토지 면적이 넓다는 점을 고려하면 제공된 시세보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

5.2. 지역 특성

해당 물건은 농경지와 주거지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, '한서초등학교' 인근으로 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

'한서초등학교'가 인근에 위치하여 자녀들의 통학에 용이합니다.

6.2. 편의 시설

물건지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사 또는 주변 지도 검색을 통해 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변은 농경지 및 단독주택으로 이루어져 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설이 일부 존재하거나 제한될 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 임 의 유치권 신고가 되어 있으며, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 채권자의 권리 배제 신청이 있었으나, 이 또한 법적 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 박 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있습니다.

* 주변 시세 분석의 한계: 제공된json 데이터가 '다세대' 주택에 국한되어 있어, 본건 '단독주택'과의 정확한 시세 비교에 어려움이 있습니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역 외 다양한 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 강원도 홍천군 서면 모곡리의 한서초등학교 인근에 위치한 단독주택으로, 주변 자연환경이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 6천여만원 수준이며, 토지 321㎡, 건물 98.8㎡ 규모를 갖추고 있습니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 불분명한 유치권 신고이며, 이에 대한 법적 검토 및 대응 전략 수립이 필수적입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나 명도 과정에 주의가 필요합니다. 주변 '다세대' 주택 시세 정보만으로는 정확한 가치 산정에 한계가 있으므로, 물건의 실제 상태와 유치권 해결 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 자연 친화적 입지: 홍천 모곡리의 조용하고 쾌적한 환경은 세컨드 하우스나 귀농·귀촌 목적의 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 계획관리 지역: 건폐율 40%, 용적률 100%의 계획관리지역으로, 향후 증축이나 재건축 시 개발 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 기대: 유치권이라는 중대한 리스크로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으나, 해당 리스크가 해소될 경우 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 260,212,000원입니다. 주변 '다세대' 주택의 최근 거래 사례를 볼 때, 본건 '단독주택'과의 직접적인 비교는 어렵습니다. 특히, 유치권이라는 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 입찰 시에는 해당 리스크 해소 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다.

대항력 없는 임차인의 보증금 인수분은 없으므로, 주요 고려사항은 유치권 해결 가능성과 그에 따른 법적 비용 및 시간입니다. 보수적인 관점에서 유치권 리스크를 감안하여 감정가 대비 70%~80% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가 260,212,000원의 70% = 약 182,148,400원

* 감정가 260,212,000원의 80% = 약 208,169,600원

따라서, 유치권 리스크와 명도 비용, 그리고 법률 자문 비용 등을 종합적으로 고려하여 1억 8천 5백만원 ~ 2억원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 제안합니다. 유치권 문제 해결 방안에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.