나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50289 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 805-8 태흥빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 소재 "와동체육공원" 북측 인근에 위치하고 있으며 주위는 다세대주택 및 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경 보통임.

교통상황

본건주택까지 제반차량 출입 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 3층 301호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨, '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세라숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

`주택도시보증공사(양도전:임차인 양정우)`로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2026타경50289 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 805-8 태흥빌라 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 172,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.62㎡ (약 9.87평)

토지지분: 32.625㎡ (약 9.87평)

건물면적: 72.19㎡ (약 21.84평)

건물지분: 72.19㎡ (약 21.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 소재 "와동체육공원" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 및 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 주택까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이새시 이중창호로 되어 있습니다. 본건 건물은 2008년에 사용 승인되었습니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(세라숲유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되었습니다.

2.6. 인접 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 양정우)

* 보증금: 156,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 15일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본건과 관련하여 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026년 6월 1일 제출되었습니다. 또한, 등기부등본상 해당 임차권(을5)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 기타 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기, 다수의 압류(국민건강보험공단, 구미시, 국, 안산시), 그리고 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2026-01-29, 181,156,602원)가 존재합니다. 이 중 강제경매 개시결정 등기가 본 경매의 주요 채권자의 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 상점 및 편의시설이 혼재하는 지역입니다. 다만, 구체적인 상업 시설 분포에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

4.2. 주변 편의 시설

본건 인근에 "와동체육공원"이 있어 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용할 수 있습니다. 또한, "세라숲유치원"이 인근에 있어 교육 환경 보호구역으로 지정된 점은 가족 단위 거주자에게 긍정적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 주거 지역에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 다세대 주택이 주를 이루는 지역으로 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

5.2. 편의 시설 접근성

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 주변 편의시설에 대한 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)와 임차인 양정우 간의 확약서 내용에 따라 임차인의 대항력이 포기되었고 인수 보증금이 없는 것으로 분석되나, 추후 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 토지 거래 허가 구역

과거 본건이 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정 기간이 만료되어 해당 제한 사항은 없습니다.

7. 종합 의견

본건 태흥빌라 3층 301호는 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경이 주거에 적합하며 교통 및 생활 편의성이 보통 수준입니다. 특히, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 경매를 신청하였고, 임차인과의 권리 관계가 확약서를 통해 명확히 정리되어 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점은 투자의 주요 장점으로 판단됩니다. 건물은 2008년에 준공되어 연식이 약 18년 가량 되었습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 대항력 포기 및 인수 보증금 없음으로 인한 권리 관계 명확성 확보.

* 와동체육공원 인근의 쾌적한 주거 환경.

* 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 입지.

* 비교적 최근에 건축된 건물(2008년 준공)로, 신축 건물 대비 가격 경쟁력이 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 59.38㎡~75㎡의 거래 금액은 98,000,000원부터 120,000,000원까지 분포하고 있습니다. 본건의 건물 면적(72.19㎡)이 이 범위에 속하며, 건축 연도(2008년)가 비교 사례(2002~2003년)보다 약간 더 최신임을 감안할 때, 현재 시세 기준으로 예상 입찰가는 115,000,000원에서 130,000,000원 사이로 분석됩니다. 감정가(172,000,000원)는 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

종합적으로 고려하여, 인수 보증금이 없는 점과 시장 상황을 반영한 본건의 예상 입찰가는 약 125,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.