나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50269 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 11층1113호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 '반달섬' 북측 인근에 위치하며 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집하여 소재 하는 일반상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 28층 건물 내 11층 1113호 및 21층 2107호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅 및 인테리어 마감 등 (탐문사항) 창호 : 샷쉬 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 건물내 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남, 북측으로 포장도로, 동측으로 보행자 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 성곡동 838-2번지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업 단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지 역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관 리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. - 성곡동 838-3번지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법 률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

| 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건의 공부상 용도가 오피스텔인바, 주거용 여부를 재확인하시기 바람.

물건 비고

`집합건축물대장`상 용도는 `업무시설(오피스텔)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2026타경50269 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브 2차 11층 1113호

건물용도: 오피스텔 (집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔))

감정가: 265,000,000원

토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

토지지분: 6.519㎡ (약 1.97평)

건물면적: 38.16㎡ (약 11.55평) - 전용면적

건물지분: 38.1648㎡ (약 11.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여수수산업협동조합

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 '반달섬' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집한 일반상업지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 838-2번지 외 1필지로 총 2필지이며, 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

본건 남측과 북측으로는 포장도로, 동측으로는 보행자 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 중로1류 및 소로1류에 접해 있고, 국가산업단지(시화국가산업단지), 성장관리권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 주로 외국인 등 특정 대상자 및 용도(단독 다가구 아파트 연립 다세대)에 적용되므로 일반 매수자는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 1월 23일에 접수된 여수수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

집합건물 등기부등본상 을1 근저당권 외 을2 근저당권, 갑7 가압류, 갑8 임의경매, 갑9 압류 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 말소 예정으로 확인되어, 경매 절차 종결 시 모두 소멸될 것으로 판단됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수해야 할 권리(보증금 포함) 또한 없습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 업무시설과 상업시설이 밀집한 상권으로, 오피스텔 및 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재되어 유동인구가 비교적 많은 지역입니다.

최근 신축된 '아티스큐브 2차' 오피스텔 등 현대적인 건물들이 많아 젊은층 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

국가산업단지와 인접해 있어 직장인 수요 확보에도 유리한 입지입니다.

1.5. 생활정보

주변에 근린생활시설 및 판매시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능합니다.

다만, 상업지역 및 업무시설 밀집 지역의 특성상 주거 환경의 조용함과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

집합건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이지만, 실제로는 주거용으로 사용될 가능성이 있습니다. 주거용으로 사용할 경우, 취득세, 재산세 등 세금 문제와 대출 규제 등을 재확인하실 필요가 있습니다. (임대관계 미상)

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25)이 남아 있으나, 일반적으로 오피스텔 매수 시에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례에서 2026년 6월 9일 24층이 168,000,000원에 거래된 사례가 있어, 감정가(265,000,000원) 대비 시세가 하락했을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2023년 사용승인된 신축 오피스텔로, 현대적인 건물 외관과 내부 시설을 기대할 수 있습니다.

상업지역 내 위치하여 임대 수익 및 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적인 문제 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 오피스텔의 실제 사용 용도(주거용 여부) 확인 및 최근 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로 하자 발생 위험이 낮습니다.

안산시의 주요 상업 및 업무 지구에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

소형 면적(약 11.55평)으로 투자 부담이 적습니다.

전용면적 38.16㎡ (약 11.55평)의 효율적인 공간 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 265,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 추이를 보입니다.

2023년 12월 27일: 170,000,000원 (20층)

2024년 12월 13일: 269,700,000원 (19층)

2026년 6월 9일: 168,000,000원 (24층)

2024년 12월 거래가(269,700,000원)는 감정가와 유사한 수준이지만, 2026년 6월의 24층 거래가(168,000,000원)는 감정가보다 현저히 낮은 수준으로, 최근 시세가 하락했거나 해당 거래가 특수한 상황이었을 가능성이 있습니다. 본건은 11층으로 중간층에 해당합니다.

최근 거래 사례 중 최저가(168,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 안전 마진을 확보하기 위해 170,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 64% ~ 75% 수준입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 최근 시세 동향에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

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