나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50171 [1] 경기도 성남시 분당구 서현동 255-1 분당풍림아이원플러스오피스텔 3층에스-3056호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 분당구 서현동 소재 지하철 수인분당선 "서현역" 북측 인근에 소재하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 지하철 수인분당선 "서현역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 지하5층/지상25층 건물 내 제3층 제에스-3056호로서, 외벽 : 알류미늄 보합판넬 마감 및 화강석 붙임 마감 등 창호 : 새시창호임.

이용상태

업무시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "업무시설(오피스텔) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 35미터, 남동측 및 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술) (비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도 시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수 원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자 : 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026 .12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

업무시설(사무소)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2026타경50171 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 분당구 서현동 255-1, 분당풍림아이원플러스오피스텔 3층 에스-3056호

용도: 오피스텔 (업무시설-사무소로 이용중)

감정가: 1억 6천 7백만원

토지면적: 7.18㎡ (약 2.17평)

토지지분: 7.184999999999999㎡ (약 2.17평)

건물면적: 34.97㎡ (약 10.58평)

건물지분: 34.965㎡ (약 10.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 정보

등기사항 요약:

소유권이전 (우리개발주식회사, 2011-12-08)

소유권이전청구권가등기 (주식회사루비나, 2012-11-23)

소유권이전 (카리스파트너스주식회사, 2022-04-06)

근저당권 (농협은행주식회사, 2022-04-06, 9천만원) - 말소기준권리

압류 (국민건강보험공단, 2023-07-19)

임의경매개시결정 (농협은행, 2026-01-26, 79,427,835원)

압류 (성남시, 2026-06-16)

등기부채권 총액: 9천만원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경기도 성남시 분당구 서현동에 위치하며, 지하철 수인분당선 '서현역' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 '서현역'과 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건축물 정보

건축물명: 분당풍림아이원플러스오피스텔

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 평스라브지붕

규모: 지하 5층 / 지상 25층 건물 중 제3층 제에스-3056호

준공연도: 2004년 (사용승인일 2004-02-24)

외벽: 알루미늄 복합판넬 마감 및 화강석 붙임 마감

창호: 새시 창호

설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용: 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 북동측 약 35미터, 남동측 및 북서측 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건물의 말소기준권리는 2022년 04월 06일에 등기된 농협은행 주식회사의 근저당권(9천만원)입니다. 이후 등기된 압류, 임의경매개시결정, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, '인수 보증금 합계: 0원'으로 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다. 지상권이 실제로 존재하고 매각으로 소멸되지 않는다면, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하는 잠재적 위험이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 관련 상세 정보는 미상이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

물건이 소재한 분당구 서현동은 분당 신도시의 핵심 상업지구 중 하나로, 지하철 서현역을 중심으로 유동인구가 매우 많습니다. 대형 쇼핑몰, 백화점, 다양한 프랜차이즈 식당, 은행, 병원 등 편의시설이 밀집해 있어 상권이 매우 활발합니다. 오피스텔 및 업무시설 수요가 꾸준히 존재합니다.

4.2. 시세 분석

본건 건물 면적은 34.97㎡ (약 10.58평)입니다. 최근(2026년 6월) 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 다음과 같습니다.

* 61.39㎡ (약 18.59평) : 4억 2천만원 (약 684만원/㎡)

* 40㎡ (약 12.10평) : 2억 5천 8백만원 (약 645만원/㎡)

* 69.82㎡ (약 21.14평) : 4억 3천 2백만원 (약 619만원/㎡)

본건의 감정가(1억 6천 7백만원)는 최근 실거래가 대비 상당히 낮은 수준입니다. 본건과 유사한 40㎡ 면적의 거래 사례(2억 5천 8백만원)를 기준으로 추정해 볼 때, 본건의 시장 시세는 최소 2억 1천만원에서 2억 4천만원 이상으로 판단됩니다. (34.97㎡ * 645만원/㎡ ≈ 2억 2천 5백만원)

4.3. 오피스텔 매매/임대 시세

제공된 최신 매매 정보에 따르면, 분당풍림아이원플러스오피스텔의 시세는 전용면적 기준 ㎡당 약 619만원에서 684만원 수준을 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적(34.97㎡)을 고려할 때, 현재 시장 가격은 2억 1천만원 이상으로 파악됩니다. (이는 제공된 전월세 JSON 정보가 매매 정보와 동일하게 분석되었기 때문에 매매 시세로만 분석하였습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서현역 중심상업지구에 위치하여 롯데백화점, AK플라자, 각종 은행, 병원, 대형마트, 쇼핑센터, 외식업체 등 다양한 생활 편의시설을 도보로 이용 가능합니다.

5.2. 교육 시설

해당 물건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있습니다. 이는 학군 또는 교육 환경에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 문구가 물건명세서에 명시되어 있습니다. 비록 등기부등본 상에는 지상권이 확인되지 않으나, 실제 지상권 존재 여부 및 그 내용에 대한 면밀한 현장 조사가 반드시 필요합니다. 만약 지상권이 실존하며 낙찰자가 인수해야 할 경우, 이는 큰 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성 및 금리 인상, 경기 침체 가능성 등 거시 경제 상황 변화에 따른 시세 하락 위험이 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

- 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

- 비행안전제2구역에 해당하여 건축 또는 사용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 서현동이라는 뛰어난 입지에 자리 잡고 있으며, 서현역 역세권의 풍부한 상업 및 교통 인프라를 누릴 수 있다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 건물의 준공 연도(2004년)도 비교적 신축에 속하며, 최근 실거래가 또한 매우 강세를 보이고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

하지만, 감정가(1억 6천 7백만원) 대비 현 시장 시세(최소 2억 1천만원 이상)가 현저히 높아 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 표기는 매우 주의해야 할 사항으로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 검토하고 관리할 수 있다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 분당 서현역 역세권, 핵심 상업/업무 지구.

* 강력한 시장 수요: 풍부한 유동인구와 오피스텔/사무실 수요.

* 매력적인 가격 괴리: 감정가 대비 현재 시장 시세가 현저히 높아 가격 메리트 우수.

* 우수한 접근성: 지하철역 및 버스정류장 인접, 차량 진출입 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 167,000,000원

현 시세 추정치: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

본건은 감정가가 실제 시세보다 현저히 낮아, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다. 다만, '지상권'과 같은 미확인 권리 사항을 고려해야 하므로, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

안전하게 입찰에 참여한다면, 감정가 대비 10~15% 정도의 프리미엄을 주더라도 시장 시세보다는 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있을 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

권고 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.