나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50402 [1] 경기도 화성시 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 16층1625호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "석우중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변는 아파 트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통편의 이용은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 중 제16층 제1625호로서 외벽 : 석재 붙임 및 몰타위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 및 부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

업무시설 및 제2종근린생활시설으로 오피스텔으로 이용중 인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 노폭 약 40 미터, 북서측으로 노폭 약15 미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지거래 에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독. 다가구.연립.다세대주택, 아파트).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2026타경50402 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 16층1625호

* 용도: 오피스텔 (업무시설 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 148,000,000원

* 토지면적: 4.56㎡ (약 1.38평)

* 건물면적: 28.52㎡ (약 8.63평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2012년

* 층수: 16층 (총 26층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 중 제16층 제1625호

* 토지 이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래에 관한 허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독.다가구.연립.다세대주택, 아파트).

1.1. 입지조건

* 본 건은 경기도 화성시 반송동 소재 "석우중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 시됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(동화성세무서장, 2026.01.22. 접수)

* 본 경매물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 선순위 임차권(주택임차권, 여영희, 140,000,000원)에 대한 매수인의 인수 부담이 없습니다.

* 이는 신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01. 제출)에 따른 것입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 여

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-17

* 확정일자: 2023-02-15

* 배당신고일자: 2024-04-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 반송동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 업무시설 및 제2종 근린생활시설로 이용 중인 오피스텔로서, 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능합니다.

* 주요 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 본 건 인근에 "석우중학교"가 위치하며, 주거 단지, 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변이 정비된 주거 지역으로 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 별도의 외부 지도 검색 결과 혐오시설 등 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 물건은 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으나, 현재 용도(오피스텔, 근린생활시설)로는 허가 대상이 아닐 가능성이 높습니다. 향후 용도 변경 시에는 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 임대 관계는 탐문 조사 결과 미상으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 반송동에 위치한 삼성스마트쉐르빌 오피스텔로, 2012년에 건축되었습니다.

* 감정가는 1억 4,800만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 권리관계는 복잡해 보일 수 있으나, HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 선순위 임차인의 보증금(1억 4천만원)은 매수인이 인수하지 않아 부담이 없습니다. 이는 본 건의 가장 큰 장점입니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 실질적인 인수 부담은 0원입니다.

* 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 오피스텔 및 근린생활시설로서의 활용 가치가 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없어 안전하고 명확한 투자가 가능합니다.

* 동탄신도시 인근의 개발 잠재력과 함께 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 148,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(삼성스마트쉐르빌)의 전용면적 약 29㎡ 기준 매매가는 2026년 5월 115,000,000원 ~ 130,000,000원, 2026년 7월 109,000,000원으로 나타났습니다.

* 본 건은 16층으로, 최근 거래된 23층 최고가 130,000,000원을 고려할 때, 입찰가는 이를 상회하지 않는 선에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 안전 마진과 유찰 가능성, 그리고 물건의 장점(인수 부담 없음)을 종합적으로 고려하여, 128,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.