나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30203 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 114-29 지호팰리스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2026.02.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡역' 북동측 인근에 위치한 지호팰리스 제5층 제501호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장 및 '역곡역'이 소재하여 대중교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2014.01.17) 외 벽 : 석재 및 드라이비트 마감 창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측 약 20 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아 파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30203 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 114-29 지호팰리스 5층 501호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 19.15㎡ (약 5.80평)

* 토지지분: 19.15㎡ (약 5.80평)

* 건물면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

* 건물지분: 30.18㎡ (약 9.13평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 소재하며, 지하철 1호선 및 경인선 역곡역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 역곡역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 필지는 남동측 약 20m 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로1류에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2026년 01월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경30203)입니다.

* 을구 5번 순위의 주택임차권(이가희)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 이가희는 2022년 06월 20일 전입, 2022년 05월 09일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 보증금 160,000,000원에 차임 0원이나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 소유권 변동 및 각종 권리 설정 내역은 등기부등본상 확인 가능하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권 금액은 160,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 역곡역 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 있으며, 역곡역을 이용하는 이용객들의 수요가 있는 지역입니다.

* 현재 파악된 주변 시설 중 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 역곡역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 정보: 2014년 01월 17일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치하고 있습니다.

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 구역은 토지 거래 시 허가가 필요하며, 이는 향후 매도 시 고려해야 할 사항입니다. (다만, 본 경매 물건의 경우 매각으로 인한 소유권 이전 절차가 일반 거래와는 다를 수 있습니다.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차권 등기: 비록 대항력은 없으나, 임차권 등기가 설정되었던 이력이 있어 관련 서류 및 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 역곡역 인근에 위치한 비교적 신축(2014년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 채무나 보증금이 없는 상태로, 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역곡역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 2014년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태 및 상품성이 좋습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없으므로 명도 리스크가 낮습니다.

* 주변 시세 대비 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 조건의 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 거래 금액은 140,000,000원에서 172,000,000원 사이로 나타납니다.

* 본건은 전용면적 30.18㎡(약 9.13평)으로, 최근 매매된 유사 면적 대비 연식(2014년식 vs 2001~2002년식)이 더 신축이라는 장점이 있습니다.

* 제공된 시세 정보와 본건의 감정가(136,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가 대비 다소 낮을 가능성이 있습니다.

* 주변 시세(평당 약 962만원 ~ 1171만원)를 본건 면적(9.13평)에 적용하면 약 87,900,000원에서 106,900,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 건축 연식 차이를 감안하더라도, 본건 감정가 136,000,000원은 현재 시세보다는 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 주변 시세와 신축 연식의 가치를 고려하여 115,000,000원 수준으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.