나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50459 [1] 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구구 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 상안리 소재 "서신 초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위로 는 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임 야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 건물 중 3층 301호로서. (사용승인일 : 2017.02.21) 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 4-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)< 교육환경 보호에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용 도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 3. 27.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50459 (1)

소재지: 경기도 화성시 서신면 상안리 780-1 휘데스빌 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 79,000,000원

토지면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

건물면적: 40.92㎡ (약 12.38평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 3층 301호

사용승인일: 2017년 2월 21일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 화성시 서신면 상안리 소재 "서신 초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

도로상태: 본건 북측으로 로폭 약 4-6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 15일자 화성시 압류.

권리 내역:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리 이후의 권리인 주택임차권(을3, 김상훈) 및 강제경매(갑5, 한국주택금융공사)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 86,000,000원 (1차 감액분 16,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 9일

확정일자: 2022년 5월 18일

대항력: 있음

임차권 등기 금액: 102,000,000원

비고: 신청채권자(한국주택금융공사)와 임차권등기 채권이 동일하며, 신청채권자가 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 제출함에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

따라서, 본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거지역과 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

인근에 서신초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상권의 영향을 받을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

교육: 서신초등학교가 인접해 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

의료/쇼핑: 대형 병원이나 쇼핑몰 등은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 지정기간 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인의 자격에 따라 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다.

임차권 관련: 임차인의 대항력 존재 및 임차권 등기 금액이 높으나, 신청채권자의 확약서로 인해 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 법적 절차 및 서류의 완전성을 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 서신면 소재의 다세대주택으로, 감정가는 7,900만원입니다.

2017년 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 구조는 철근콘크리트입니다.

주거 환경은 학교, 주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 상, 대항력 있는 임차인이 존재하나 신청채권자의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

토지거래허가구역 지정에 따른 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

총체적으로 인수 부담이 없어 투자 접근이 용이한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

임차보증금 인수 부담 없음: 권리 분석 상 인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

신축급 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

화성시 지역 발전 가능성: 화성시의 지속적인 개발 계획에 따라 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건 면적: 건물 40.92㎡ (약 12.38평)

최근 매매 사례 (2026년 1월): 771-2번지, 81.06㎡, 13,500만원.

최근 매매 사례 (2026년 5월): 780-10번지 (휘데스빌D동), 57.98㎡, 9,000만원.

본건과 가장 유사한 면적인 57.98㎡ 매물이 9,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(40.92㎡)의 시세는 대략 6,000만원에서 8,000만원 수준으로 추정됩니다. (비례 계산: (40.92 / 57.98) * 9,000만원 ≈ 6,360만원)

감정가 7,900만원은 최근 거래된 유사 면적의 상단에 위치하거나 약간 상회하는 수준입니다.

입찰가 제안:

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다.

경쟁 입찰 상황 및 현장 조사를 통해 최종 판단이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 6,500만원 ~ 7,500만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.