나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30051 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5 에코스마트2 14층1407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡고가교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 14층 1407호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로 및 북측으로 막다른 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30051 (1)

소재지: 경기도 부천시 신흥로16번길 11 (심곡동) 에코스마트2 14층1407호 (구 주소: 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-5)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 84,000,000원

토지면적: 3.36㎡ (약 1.02평)

토지지분: 3.356㎡ (약 1.02평)

건물면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

건물지분: 14.43㎡ (약 4.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

작성일: 2026년 9월 8일

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "심곡고가교" 북동측 인근 지역에 속합니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 복합적인 권리 관계를 가지고 있으며, 특히 임차인과의 관계가 중요합니다.

* 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2013-04-29)

* 소유권이전 (2013-06-27)

* 주택임차권 (을3): 권리자 김지현, 임대차보증금 100,000,000원, 인수(말소: 인수) 조건입니다. 전입일자 2022-07-15, 확정일자 2022-06-16입니다.

* 소유권이전 (2022-08-04)

* 가압류 (갑5, KB캐피탈, 7,491,800원, 말소 기준 권리, 말소)

* 가압류 (갑6, 롯데캐피탈, 14,934,280원, 말소)

* 가압류 (갑7, JB우리캐피탈, 5,118,657원, 말소)

* 강제경매 (갑8, 김지현, 100,000,000원, 말소)

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-15

* 확정일자: 2022-06-16

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-08-01

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 '주택임차권'의 '말소: 인수' 표기 및 김지현이 강제경매를 신청한 점을 미루어 볼 때, 경매 낙찰 후 임차인의 보증금 100,000,000원이 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 자리하고 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 가능한 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장 및 전철역을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)이었으나, 해당 허가 기간이 만료된 것으로 보입니다. 향후 토지 거래 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 임차인 인수 위험: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 100,000,000원이 경매 절차에서 전액 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었으나, '말소: 인수' 표기는 주의를 요합니다.

* 건물 구조 및 접근로: 철근콘크리트구조 건물이며, 남측 도로 및 북측 막다른 진입도로에 접해 있어 접근로 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적(14.43㎡)을 특징으로 합니다. 감정가는 84,000,000원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 분석됩니다. 이 점을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평형으로 1인 가구 수요 및 임대 수익 투자 대상으로서 고려 가능합니다.

* 도심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 이용이 비교적 용이합니다.

* 건물이 비교적 신축(2013년 준공)에 속합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 가치는 14.43㎡의 전용 면적과 건물 연식, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토하여 산정해야 합니다.

감정가는 84,000,000원이며, 주변 시세 대비 본건의 ㎡당 가치를 고려할 때, 임차인 인수 보증금 100,000,000원을 배당받지 못할 경우의 총 인수 비용을 감안해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가(84,000,000원)를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 70% ~ 90% 수준의 범위에서 입찰가를 검토할 것을 제안하며, 구체적인 입찰가는 본건의 실제 현장 조사 및 임차인과의 대화 결과, 그리고 최종 배당표 공고를 참고하여 신중하게 결정해야 합니다.

이를 종합하여, 보수적인 관점에서 58,800,000원 ~ 75,600,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 낙찰 후 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 총 투입 비용이 크게 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.