나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500845 [1] 인천광역시 서구 경서동 756-13 휴먼아트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하는 "경서초등학교" 남동측인근의 "휴먼아트빌" 4층 402호로서 주위는 다세대주택, 아파트 등이 주를이루는 주거지역인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남측으로 접한 소로를 통하여 경명대로 등에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 4층건내 4층 402호로서 외벽: 드라이비트 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2013.04.11.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

정방형토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500845 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 경서동 756-13 휴먼아트빌 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 135,000,000원

* 토지면적: 35.31㎡ (약 10.68평)

* 건물면적: 55.10㎡ (약 16.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정평가 요약

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호, 사용승인일 2013.04.11.

* 이용 상태: 다세대주택

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비 등.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하는 "경서초등학교" 남동측 인근의 "휴먼아트빌" 4층 402호로서 주위는 다세대주택, 아파트 등이 주를 이루는 주거지역인바 주변환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

* 남측으로 접한 소로를 통하여 경명대로 등에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예빛유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 이양숙 외 4명 (2013.04.16 접수)

* 공유자전원지분전부이전: 한정수 (2013.05.07 접수)

* 소유권이전: 권철승 (2020.09.04 접수)

* 주택임차권: 고하나 (2024.09.05 접수, 권리금액 130,000,000원, 말소 예정) - 전입일자: 2020.08.21, 확정일자: 2020.07.16

* 압류: 평택세무서장 (2022.08.25 접수, 말소)

* 압류: 서구(인천광역시) (2025.05.13 접수, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.30 접수, 권리금액 130,000,000원, 현재 사건)

* 등기부채권 총액: 130,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(고 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-21

* 확정일자: 2020-07-16

* 배당신고일자: 2024-09-05

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 평택세무서장 압류 (2022.08.25 접수)

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을구 순위 1번 주택임차권등기(고하나)는 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

3.4. 특이사항

* 토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2026.08.25까지 유효)

* HUG 인수조건 변경 (채권자 겸 임차인으로 등재된 주택도시보증공사의 특수 조건)

* 선순위임차권 (등기부상 을1 임차권 존재하나, 대항력 없음 및 말소 동의 확약 제출로 인수 불필요 판단)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 거래:

* 752-4번지 (크리스탈빌): 전용면적 56.24㎡, 3층, 85,000,000원

* 738-12번지 (그레이스파크빌): 전용면적 47.76㎡, 3층, 90,000,000원

* 730-3번지 (보람아트빌2차): 전용면적 44.88㎡, 2층, 76,000,000원

* 본 물건의 건물면적은 55.10㎡(약 16.67평)이며, 감정가는 135,000,000원입니다.

* 최근 실거래가와 비교 시, 본 물건의 감정가는 주변 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

* 약 55㎡ 면적을 기준으로 환산 시, 주변 시세는 8,500만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 135,000,000원은 이보다 약 40% 이상 높은 금액입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육환경

* 본 물건은 "경서초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변은 다세대주택 및 아파트가 밀집한 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 최근 보도된 내용에 따르면, 인천 서구 경서동 수도권매립지 인근 지역에 공공 열분해시설 설치가 추진되었으나, 지역 주민들의 반발이 거세고 설치 예정지가 주거 지역과 가까워 논란이 있습니다.

* 다만, 본 물건지(경서동 756-13)와 해당 시설 예정지 간의 구체적인 거리 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 확인된 바로는 본 물건지 자체에 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 위험 요소

* 감정가와 실거래가 간의 괴리: 감정가(135,000,000원)가 주변 시세(약 8,500만~9,000만원)보다 현저히 높아, 유찰 가능성이 높습니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일 만료 예정이나, 외국인 투자 시 허가 절차 확인 필요.

* 임차권 관련: 등기부상 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 건에 대해 최종 말소 처리 여부 확인이 필요합니다. (현재는 대항력 없는 임차인으로 처리)

7. 종합 의견

7.1. 총평

* 본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인접 등 주거 환경은 양호합니다. 권리관계 또한 말소될 예정으로 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 그러나 가장 큰 문제는 감정가(135,000,000원)가 최근 유사 면적의 실거래가(약 8,500만원 ~ 9,000만원)보다 현저히 높다는 점입니다.

* 이로 인해 현재 감정가로는 낙찰받기 어려울 수 있으며, 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 요인

* 주거 지역 내 위치 및 경서초등학교 인접으로 기본적인 수요 확보 가능.

* 권리관계가 명확하며, 매각으로 인한 소멸 예상으로 인수 부담이 적음.

* 장기적으로는 지역 발전 및 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 적정 입찰가 산정

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 55㎡)의 시세는 8,500만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

* 감정가가 시세 대비 과도하게 높아, 첫 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 현 시세 반영 시 예상 입찰가는 8,000만원 ~ 9,500만원 범위를 고려할 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 최저매각가격(감정가의 70% 또는 60% 등)을 기준으로, 여러 차례 유찰 시 하락하는 가격을 고려하여 전략적으로 결정해야 합니다.

* 현재 제시된 감정가(135,000,000원)는 시세 대비 높아, 권장 입찰가 범위는 이를 하회합니다.

* 최종 권장 입찰가 범위: 8,000만원 ~ 9,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.