나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500841 [1] 인천광역시 부평구 청천동 190-164 송광빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은인천광역시 부평구 청천동 소재 "청천중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 1992.10.27) 외벽 : 페인트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 4m내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-03),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500841 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 190-164 송광빌라 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 97,000,000원

토지면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

건물면적: 37.36㎡ (약 11.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 1992년 (사용승인일: 1992.10.27)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "청천중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건 인근까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제403호입니다.

* 토지 이용상태: 본 건 토지는 세장형 토지로 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북측으로 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 선순위 권리: 본 건에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 을구 순위 6번 주택임차권(금액 135,000,000원, 전입일자 2022-06-23)이 말소 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 6번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 기재되어 있어 인수될 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: H.HASANOVANILUFARHONABDUVOHID

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-11

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 0원이나 차임이 없는 특이사항으로 인해 실제 명도 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: R.RASULOVILHOMBAHROM UGLI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-13

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김선호)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-23

* 확정일자: 2022-06-23

* 배당신고일자: 2024-07-25

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상으로는 말소되었으나, 특이사항 및 물건명세서 내용을 종합적으로 고려할 때 HUG 관련 인수 조건 변경 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 기타 권리관계: 소유권 이전 이력 및 압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기부등본에 기재되어 있으며, 해당 내역은 말소기준권리(갑17:영등포세무서장 압류) 이후 순위로 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 주거 밀집 지역에 위치하여 있으며, 상업 시설은 인근 지역을 이용해야 합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교육시설: 청천중학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 편의시설: 별도의 대형 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 지역은 주로 다세대 주택으로 구성되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전입일자 2024-11-11, 보증금 0원, 차임 0원인 임차인이 대항력이 있어 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 관련 불확실성: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 주택임차권의 인수 조건 변경 및 말소 여부 불확실성은 명확한 권리 파악을 더욱 어렵게 합니다.

* 건축 연도: 1992년 준공된 건물로, 연식이 오래되어 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 공장: 인천 부평구 청천동 일대에 조명 제조 공장이 위치하고 있어, 소음이나 환경적인 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 인천 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 주변 학군 및 교통 환경은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 복잡한 권리관계, 그리고 건물의 노후화는 본 물건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이고 차임이 없다는 점은 명도 과정에서의 잠재적 부담을 시사합니다. HUG 관련 권리관계는 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자포인트

* 소형 면적: 37.36㎡의 전용 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합할 수 있습니다.

* 강화된 지역 개발 가능성: 부평구 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 시세분석 및 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 비슷한 시기에 건축된 인근 빌라(1992년식, 44.01㎡)가 2026년 7월 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 반면, 최신 건물(2015년식, 43.15㎡)은 150,000,000원에 거래되었으며, 2003년식 건물(67.21㎡)은 120,000,000원에 거래되는 등 건물 연식 및 면적에 따라 시세 편차가 큰 편입니다.

본 건의 감정가는 97,000,000원이나, 1992년식 유사 건물 거래가 60,000,000원인 점을 고려하면 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)과 HUG 관련 불확실한 권리관계 등 주요 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 70,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 합리적인 수준이며, 위험 요소를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.