나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500777 [1] 인천광역시 서구 검암동 661-1 그랜드비스타 3동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검바위역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2011.12.26) 외벽 : 드라이비트, 벽돌타일 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "도시형생활주택-단지형다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가로장방형의 토지로서 현재 "도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 20m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합) , 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세 한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경500777 (1) 사건의 물건 기본정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500777 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 661-1 그랜드비스타 3동 4층402호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 29.37㎡ (약 8.88평)

* 토지지분: 29.372㎡ (약 8.88평)

* 건물면적: 50.20㎡ (약 15.18평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검바위역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 주거 지역을 형성하고 있습니다. 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 인천 도시철도 2호선 검바위역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

3. 권리분석

등기부등본상의 권리관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 소유권 변동 내역:

* 2011.12.26: 소유권 보존 (온장훈)

* 2012.05.30: 소유권 이전 (강정애)

* 2022.06.02: 소유권 이전 (나병걸) - 매매

* 압류 및 가압류 내역:

* 2022.12.23: 가압류 (주식회사성진단조, 11,432,261원) - 말소기준권리

* 2023.02.01: 가압류 (강나루, 100,000,000원)

* 2024.07.29: 가압류 (김해농업협동조합, 13,675,415원)

* 2024.08.21: 압류 (국민건강보험공단)

* 경매 개시:

* 2026.01.29: 강제경매 (주택도시보증공사, 160,000,000원) - 본건 경매 개시

* 등기부상 총 채권액 합계: 285,107,676원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-12, 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) / 이기주, 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-29, 확정일자 2022-03-24, 배당신고일자 2023-12-28, 대항력 없음. (집합건물 등기부 을구 5번: 주택임차권, 권리금액 160,000,000원, 말소: 말소)

* 인수되는 보증금: 0원 (물건명세서상 인수 보증금 합계 0원 명시)

* 주요 권리 사항:

* 을구 5번 주택임차권(주택도시보증공사, 160,000,000원)이 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태이며, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 이에 따라 권리관계는 복잡할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 검암동의 주거 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 검바위역 인근으로 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 주변 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 인천 서구 검암동 636-12 소재 "풀하우스101동", 30.72㎡, 2026년 1월 매매가 9,300만원 (약 303만원/㎡)

* 인천 서구 검암동 645-5 소재 "몽베르타운하우스2차", 72.87㎡, 2026년 1월 매매가 18,300만원 (약 251만원/㎡)

* 인천 서구 검암동 616-1 소재 "뉴베스트", 62.67㎡, 2026년 1월 매매가 17,900만원 (약 286만원/㎡)

본건 건물면적 50.20㎡ 기준, 인근 유사 면적 및 가격대의 시세는 약 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 검바위역 도보 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 검바위역 주변 상권을 통해 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육환경: 본 물건의 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 관련 시설 이용 및 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의가 필요합니다.

* 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 불확실성: 등기부상 주택임차권이 말소 예정임에도 불구하고, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다. 이는 추가적인 인수 부담 발생 가능성을 시사합니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 명확한 권리 인수 조건 확인이 필수적입니다.

* 도시형생활주택(단지형다세대주택) 이용: 일반 공동주택 대비 관리 및 유지보수에 대한 특별한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 이 는 대항력이 없으나, 채권자(HUG)가 연관된 160,000,000원의 임차권 보증금 처리 방안에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 도시철도 2호선 검바위역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 시장 상황과 권리 관계 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 가능합니다.

가장 중요한 쟁점은 HUG 관련 임차권의 처리 여부입니다. 등기부상 말소 예정이고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 점, 그리고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적입니다. 그러나 물건명세서상의 "소멸되지 않는 권리" 명시는 주의를 요합니다. HUG의 정확한 인수 조건 및 채무 소멸 여부를 면밀히 확인하는 것이 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담을 피하는 길입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 꾸준한 임대 수요 및 가치 상승 잠재력.

* 50.20㎡(약 15.18평)의 실수요자에게 적합한 실속 있는 면적.

* HUG 관련 권리 문제가 명확히 해결된다면, 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받아 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 177,000,000원입니다. 주변의 유사 면적 및 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 물건의 시장 가치는 약 1억 4천만원에서 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본 건은 160,000,000원의 HUG 임차권 관련 이슈가 존재하며, 이는 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 물건명세서상의 "소멸되지 않는 권리" 명시는 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 반면, 등기부상 말소 예정이고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 HUG 관련 채무가 소멸될 가능성을 높입니다.

이러한 불확실성을 감안하여, 시장 가치 대비 보수적인 접근으로 입찰가율 80%~90% 수준을 고려할 수 있습니다. 따라서, 권리관계에 대한 최종 확인 후, 1억 4천만원에서 1억 6천만원 사이의 입찰가를 고려하시는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 HUG와의 권리 인수 조건 명확화 이후 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 시설 검색 결과, "인천광역시 서구 검암동 661-1 그랜드비스타" 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 교육 환경 관련 시설이나 사업 추진 시에는 관련 법규를 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.