나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500726 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 본건과 동유형의 오피스텔(주거용) 및 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 상업용 빌딩, 대형마트, 극장 등이 혼재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '인천1호선 예술회 관역'이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상10층 건물 내 2층 202호로서, (사용승인일자: 2012.09.24) 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 지 하주차장시설, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로 각각 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453 -2343)), 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권 역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 2층 202호

건물명: 리치캐슬

사용승인일자: 2012년 9월 24일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상10층 건물 중 2층 202호

용도: 오피스텔

1.2. 경매정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500726 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 85,000,000원

토지면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

토지지분: 7.099999999999999㎡ (약 2.15평)

건물면적: 24.70㎡ (약 7.47평)

건물지분: 24.7㎡ (약 7.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, '구월여자중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 본건과 동일한 유형의 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 상업용 빌딩, 대형마트, 극장 등이 혼재하는 상업지역으로 형성되어 있어 일반적인 생활환경은 양호한 편입니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 대체로 정방형의 토지이며, 주상복합 용도로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부상 현재 등기된 권리로는 공유자전원지분전부이전, 소유권이전3번신탁등기말소, 소유권이전(매매), 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등이 순차적으로 등기되었으며, 대부분이 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 수원지방법원 2023카단61199 가압류(접수일자: 2023-04-25)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(구자홍)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 7월 8일

확정일자: 2022년 6월 27일

배당신고일자: 2023년 6월 28일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리인 가압류(접수일자: 2023-04-25, 주택도시보증공사)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 을구 순위 5번 주택임차권등기(권리자: 구자홍, 금액: 120,000,000원, 접수일자: 2023-06-28)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 있으나, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며 인수할 보증금은 0원입니다 [cite: 3.3].

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 구월동 지역은 인천의 주요 상업 및 주거 중심지 중 하나로, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 배후수요가 안정적인 지역입니다. 대형마트와 극장 등 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세 분석

최근 주변 오피스텔의 실거래가 및 임대 시세를 분석한 결과, 본건과 유사한 전용면적(약 25㎡)의 오피스텔은 2026년 7월경 약 95,000,000원에 매매된 사례가 있으며, 월세는 보증금 10,000,000원 ~ 15,000,000원에 월 500,000원 ~ 550,000원 수준에서 형성되어 있습니다 [cite: 4.1, 4.2]. 현재 감정가는 85,000,000원으로, 시장 시세보다는 다소 낮게 책정되어 있어 가격 경쟁력이 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건 인근에 대형마트와 극장이 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

'구월여자중학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련: 임차권이 매각으로 소멸될 예정이나, HUG 인수조건 변경으로 인한 잔여 절차 또는 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대미상: 감정평가 시점에 임대 현황이 명확히 파악되지 않은 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 본 건의 임차인으로 HUG가 등재되어 있으며 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구의 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있으며, 권리 관계도 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 특이사항에 대한 추가적인 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 예술회관역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 상업지역 중심: 대형마트, 극장 등 편의시설이 잘 갖춰진 상업지역에 위치합니다.

* 시세 대비 저평가: 감정가가 최근 실거래가 및 시장 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 85,000,000원이며, 최근 유사 물건의 실거래가 및 시장 시세는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 파악됩니다 [cite: 4.1, 4.2]. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 임차권은 매각으로 소멸될 예정이며 인수할 보증금이 없어 위험 부담은 크지 않습니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되 시장 시세를 반영하여 88,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 상세 분석 및 경매 당일의 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.