나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500829 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층716호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소형 공장이 소재하는 공장지대 내에 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층중 7층 716호로서 (사용승인일 : 2020.05.04) 외벽 : 강화유리 및 시멘몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 소방설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기타사항 해당없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500829 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층716호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 중 7층 716호

사용승인일: 2020년 05월 04일

용도: 공장 (건축물대장상)

실제 이용 상태: 오피스텔

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 106,000,000원

토지 면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

토지 지분: 6.79㎡

건물 면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물 지분: 20.75㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 중소형 공장이 소재하는 공장지대 내에 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 본건 남동측으로는 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 주요 권리로는 소유권이전 관련 신탁등기 말소 내역이 있으며, 주택임차권(김보미, 116,000,000원)이 을구 1순위로 등기되었으나 말소 대상입니다. 가장 최근의 등기 사항으로는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2026타경500829)이 말소기준권리로 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 116,000,000원입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인으로 주택도시보증공사(김보미)가 있으며, 보증금 116,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 07월 18일, 확정일자는 2022년 06월 21일입니다. 배당신고일자는 2024년 06월 14일이며, 대항력은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 중소형 공장들이 밀집한 산업단지 내에 자리하고 있으며, 근린생활시설 및 주상복합건물 등이 혼재하는 복합적인 상업 및 업무 지구의 특성을 보입니다.

4.2. 실제 이용 상태

건축물대장상 용도는 공장이지만, 현재는 오피스텔로 이용 중에 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"염골근린공원"이 인근에 위치하고 있어, 일부 녹지 공간 접근성이 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 환경은 공업지대 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 현장 방문 시 육안 확인 및 주변 탐문을 통해 추가적인 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 기재되어 있어, 계약 과정 및 물건 인수 시 HUG 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 말소동의 확약서 제출로 인해 권리상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.2. 용도 불일치 가능성

건축물대장상 용도는 공장이나, 실제로는 오피스텔로 이용 중이므로, 향후 건축법규 위반 여부 등 행정적인 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지거래 허가구역 (외국인)

본건은 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자자의 경우 취득 시 허가 절차를 거쳐야 하는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 남촌동의 지식산업센터 내 오피스텔로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물의 일부입니다. 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 임차인이 존재하나 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없는 상태입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 복합적인 지역 특성을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호가 기대됩니다.

* 인천 남동구의 산업단지 및 복합구역 지정 지역으로, 향후 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 실제 오피스텔로 이용 중임을 감안할 때, 임대 수익이나 개인 주거용으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다. 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰자가 부담할 추가 금액은 없습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 상태, 임대 수요, 경쟁 입찰 현황 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 산정하나, 본건의 경우 특정 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 심층적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.