나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500766 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 854-20 씨엠하우스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안7동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 등 공동주택과 인근에 근린생활시설 등이 소재하는지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 203호로서, 외 벽 : 스톤코트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 > 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2026타경500766(1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 부동산 현황

물건 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 854-20 씨엠하우스 2층 203호

용도: 다세대주택

건물명: 씨엠 하우스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호

건축물 정보:

- 사용승인일: 2017년 11월 21일

- 총 주차대수: 14대

- 연면적: 658.84㎡

- 건폐율: 59.6%

- 용적률: 170.24%

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.28㎡ (약 7.65평)

건물면적: 35.74㎡ (약 10.81평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.3. 금액 정보

감정가: 134,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안7동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 본건 토지는 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 2026년 8월 25일자로 지정기간이 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500766 (1)

채권자: 주OOOOOOO (등기부등본 상 강제경매 채권자는 주택도시보증공사입니다)

말소기준권리: 2022년 2월 15일 접수된 주식회사페이게이트의 근저당권 (을5) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인1: 주택도시보증공사 (신호용)

- 보증금: 180,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 9월 15일

- 확정일자: 2021년 8월 20일

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 등기 정보가 있으나, 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인2: 김동훈

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 7월 22일

- 대항력: 없음

- 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

5,180,000,000원

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 유사 물건 거래 정보

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* '세명쉐르빌' (2001년식, 인천 미추홀구 주안동 735-6): 2026년 5월 4일, 43.33㎡ (약 13.11평) 전용면적, 8,200만원에 거래.

* '화인에이스빌' (2012년식, 인천 미추홀구 주안동 1429-27): 2026년 5월 6일, 44.77㎡ (약 13.54평) 전용면적, 12,200만원에 거래.

* '대일빌라(622-10)' (1993년식, 인천 미추홀구 주안동 622-10): 2026년 5월 4일, 44.4㎡ (약 13.43평) 전용면적, 9,000만원에 거래.

4.2. 시세 분석

유사 면적(약 13.11~13.54평)의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 해당 지역의 시세는 약 8,200만원에서 12,200만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적은 35.74㎡ (약 10.81평)으로, 비교 대상 물건들보다 다소 작습니다. 이를 바탕으로 환산된 평당 또는 제곱미터당 시세를 고려하면, 본건의 현재 시세는 약 7,900만원에서 9,800만원 내외로 추정됩니다. 감정가(1억 3,400만원)와 비교 시 시세 대비 높은 편으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 주안7동행정복지센터 및 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건축물 설비

건물 내 위생, 상하수도, 가스, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 과거 선순위 임차권 등기가 존재하였으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차권으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상되나, 해당 과정에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 지정 기간(2026년 8월 25일 만료)이 현재 시점부로 만료되었으므로, 특별한 제한 사항은 없습니다.

7. 주변 혐오시설 조사

주변 지역 조사 결과, 일반적으로 부동산 거래 시 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 본건으로부터 특별히 인접해 있는 것으로 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 지역의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난하며, 건물 내 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 권리관계상 복잡성이 있었던 임차권 문제가 HUG의 개입으로 매각 시 소멸되는 것으로 정리되어, 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 주변 실거래가 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 정리된 권리관계: HUG의 말소 동의로 인해 복잡했던 임차권 문제가 해소되어 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치 상승 기대: 향후 지역 개발 또는 주거 환경 개선에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 주변 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 98,000,000원 수준을 제시합니다. 이는 최근 유사 물건의 거래가 및 본건의 면적을 반영한 추정치이며, 감정가와의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.