나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500776 [1] 인천광역시 부평구 부평동 10-716 태광빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하며, 부평고등학교 북측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 소규모 공동주택 및 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 7호선 굴포천역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 연와조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 1990.12.19) 외 벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(2025-07-24)(저촉). 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(The큰빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500776 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 10-716 태광빌라 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 115,000,000원

토지면적: 22.20㎡ (약 6.71평)

건물면적: 36.34㎡ (약 10.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 현황:

* 준공일자: 1990년 12월 19일

* 구조: 연와조 스라브지붕

* 총 층수: 지하 1층, 지상 3층 (해당 물건은 1층)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

인천광역시 부평구 부평동 소재하며, 부평고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 소규모 공동주택 및 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 굴포천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

도로상태:

물건은 북측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(저촉), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 말소되지 않는 권리:

을구 순위 9번 주택임차권등기 (정지영, 보증금 112,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 권리:

* 임차인: 김수산나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 14일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 해당 임차인의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (주의: 임차인 현황 및 권리분석 상 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금/차임이 존재할 경우 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 주의가 요구됩니다.)

말소기준권리:

갑구 20번 (2026년 1월 30일) 주택도시보증공사 강제경매개시결정등기

권리분석 요약:

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 말소될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김수산나의 존재는 낙찰자가 인수해야 할 점유 권리가 될 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 해당 임차인으로 인한 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 거주 권리에 대한 확인은 필수적입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 소규모 공동주택과 학교가 밀집한 주거 지역입니다.

7호선 굴포천역이 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

반경 1km 이내에 부평남초등학교, 부평고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있습니다.

최근 인근 유사 다세대주택 매매 사례를 보면,

* 2026년 7월, 38.94㎡ 면적의 '우진그린빌'이 7,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 179.7만원)

* 2026년 7월, 56.08㎡ 면적의 '신한' 연립다세대가 12,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 219.3만원)

대상 물건(36.34㎡)의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 유사 규모의 부동산 가치는 약 6,500만원에서 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

교통:

지하철 7호선 굴포천역을 통해 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

인근 버스 노선 다수 운행으로 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설:

부평고등학교, 부평남초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

인근 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경:

주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경을 유지하고 있습니다.

특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김수산나: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 거주 권리가 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 전입일자(2025.05.14)가 말소기준권리(2026.01.30)보다 늦지만, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 건축 노후화: 1990년식 건물로 약 36년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 물건 내부의 정확한 상태를 확인할 수 없어, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 '도로 저촉' 표시는 향후 건축 행위에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 다세대주택으로, 7호선 굴포천역 역세권에 속하여 교통 환경이 우수한 편입니다.

경매 절차 상 말소되는 권리는 명확하나, 대항력 있는 임차인 김수산나의 존재로 인해 명도 및 실제 권리 관계에 대한 불확실성이 존재합니다.

건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화가 상당하므로, 향후 관리 및 수리에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 유사 물건의 시세 대비 감정가가 다소 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 및 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 7호선 굴포천역 인근으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 안정성: 학교 등 교육 시설과 인접하여 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 취득 기회: 임차인 관련 리스크만 해소된다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 면적과 연식을 고려 시 6,500만원 ~ 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원' 및 임차인 김수산나의 '보증금: 0원'이라는 정보에 따라, 임차인으로 인한 직접적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 '대항력 있음' 표시는 실제 점유 권리가 남아있음을 의미하므로, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 불확실성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 고려했을 때, 예상 입찰가는 85,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

가장 중요한 것은 현장 방문 및 임차인과의 직접적인 소통을 통해 정확한 권리 관계와 보증금 액수를 확인하는 것입니다. 만약 임차인과의 협의가 원활하지 않거나 숨겨진 비용이 발견될 경우, 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.