나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500662 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1429-27 화인에이스빌 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 5층 건물내 3층 301호로서, 외벽: 일부 석재 및 드라이비트 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시남부교육지원청 학생건강안전과-2171(2012.03.21.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500662 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1429-27 화인에이스빌 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 173,000,000원

토지면적: 31.21㎡ (약 9.44평)

건물면적: 56.18㎡ (약 16.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축 정보:

건물명: 화인에이스빌

건축년도: 2012년

건물구조: 철근콘크리트조 5층 건물

해당 층: 3층 (301호)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

도로상태:

본 건 남측으로 약 8미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역

가축사육제한구역

상대보호구역 (인천남부초등학교 관련)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등 대상)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 갑4, 시흥세무서장 압류 (2022-02-15)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 153,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-27

* 확정일자: 2021-03-17

* 배당신고일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (특이사항 및 특수물건정보에 기재)

주요 권리관계:

* 등기부상 을구 5번 주택임차권 (한국토지주택공사, 153,000,000원)은 말소(2025-02-24) 처리되었습니다.

* 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨)"라는 기재가 있어, 임차권 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

기타 권리사항:

* 소유권보존 (김춘지)

* 소유권이전 (채수민, 김지연)

* 압류 (시흥세무서장, 서울특별시)

* 강제경매 (서울보증보험, 158,440,930원)

등기부채권 총액: 153,000,000원

1.3. 상권분석

본 건은 전형적인 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의는 확보된 지역입니다.

별도의 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 파악되지 않아, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육:

"인천남부초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

편의시설:

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

검색 결과, "돌샘공원", "다솔공원", "미추홀공원" 등이 언급되나, 본 건과의 직접적인 근접성 및 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

주변 시설 (혐오시설):

제공된 정보 및 검색 결과 상, 본 건 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 파악되지는 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 관련 복잡성:

등기부상 임차권은 말소되었고 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 물건명세서 상의 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 관련 기재는 인수 여부에 대한 잠재적 불확실성을 내포합니다. 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 사실 등을 고려할 때, 최종 인수 여부는 법률 전문가와 상담 후 면밀히 검토해야 합니다.

토지거래허가구역 지정:

본 건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 매수 시 외국인 등 특정 대상자는 거래 허가를 받아야 하므로, 매수인의 자격 및 거래 목적에 따라 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 화인에이스빌 1동 3층 301호 다세대주택입니다.

2012년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 1억 7,300만 원입니다.

인천남부초등학교 인근에 위치하며, 주거 지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지입니다.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차권의 인수 여부에 대한 잠재적 리스크는 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

또한, 토지거래허가구역 지정 기간 내 거래 시 허가 필요 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대 주택: 2012년 건축된 건물로, 비교적 양호한 상태 유지가 가능하며 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 생활이 가능합니다.

지역 내 수요: 인천 미추홀구 주안동 일대는 지속적인 주택 수요가 있는 지역으로, 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확화 시: 임차권 관련 복잡성이 법률적, 현장 조사를 통해 명확히 해소된다면, 시세 반영을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

비교 대상 물건 분석:

* 동일 건물 "화인에이스빌 (1429-27)" 4층 44.77㎡ (약 13.5평)의 2026년 5월 실거래가는 122,000,000원입니다.

면적 및 층수 고려 시 시세 추정:

* 동일 건물 4층 44.77㎡의 평당가 약 903만 원 (122,000,000원 / 13.5평)을 기준으로, 본 건 56.18㎡ (약 17.0평)에 적용 시 약 153,510,000원 (903만원 * 17.0평)으로 추정됩니다.

감정가 및 인수 보증금:

* 감정가: 173,000,000원

* 인수 보증금: 0원

종합적 고려 및 예상 입찰가:

동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가(122,000,000원), 본 건의 면적(약 17평), 층수(3층), 감정가(173,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 권리 관계상의 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

추천 입찰가: 148,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.