나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500810 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-29 월드클래스 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시 설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 지하철1호선, 인천지하철2호선 "주안역" 및 노선버스 정 류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 13층 건물 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임마감 등, 창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축 사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500810 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-29 월드클래스 3층304호

용도: 오피스텔

감정가: 207,000,000원

토지면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 "주안역"과 다수의 노선버스가 운행되는 등 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물구조및현황

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 13층 건물 내 제3층 제304호이며, 2018년 9월에 사용승인되었습니다. 건물 내 총 56세대가 거주하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구)에 해당하며, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 속합니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 매각 시에는 허가 요건과 관계없이 취득 가능할 수 있습니다 (관련 법규 확인 필수).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금844,000,000원) 입니다.

3.2. 주요권리내역

* 주택도시보증공사 가압류 (2023-08-29)

* 권진호 주택임차권 (2025-05-16, 금199,000,000원) - 인수 권리

* 한국주택금융공사 강제경매 (2026-01-29)

3.3. 인수되는권리

본건은 선순위로 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부등본 상 '을1' 주택임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

3.4. 임차인현황

* 임차인: 권 (한국주택금융공사)

* 보증금: 205,000,000원 (등기부상 임차권 금액 199,000,000원과는 차이가 있을 수 있으나, 대항력 및 인수 권리에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금으로 간주됨)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-22

* 확정일자: 2019-04-19

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 약 199,000,000원 ~ 205,000,000원 (배당받지 못하는 금액 전액)

4. 상권분석

주안역을 중심으로 형성된 역세권 상권 내에 위치하여 유동인구가 많고, 각종 업무시설 및 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선 주안역 도보 이용 가능, 광역 및 시내버스 노선 다수 이용 편리

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통한 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편리

* 건물 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 갖춤

6. 잠재적리스크

* 선순위 임차권 인수 부담: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 등기된 임차 금액(199,000,000원) 및 임차인 현황상의 보증금(205,000,000원)을 고려할 때, 총 인수 금액이 상당히 클 수 있습니다.

* 보증금 금액 불확실성: 등기부상 금액과 임차인 현황상의 금액이 다소 상이하여 정확한 인수 금액 확인이 필요합니다.

* 총 채권액 대비 감정가: 총 채권액(약 844,000,001원)이 감정가(207,000,000원)를 훨씬 상회하므로, 경매를 통해 모든 채권이 변제될 가능성은 낮습니다. 이는 곧 임차인 보증금의 전부 또는 상당액이 매수인에게 인수될 확률이 높음을 시사합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2026년 8월 25일까지 효력이 있으나, 경매 매각 시에는 일반적인 취득 절차에 따라 소유권 이전이 가능합니다.

7. 종합의견

본건은 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 심각한 위험을 내포하고 있습니다. 임차인의 보증금 인수액이 건물의 감정가 및 최근 시세와 유사하거나 더 높을 수 있어, 단순한 입찰가 외에 추가적인 자금 투입이 불가피할 것으로 예상됩니다. 신중한 권리 분석과 명확한 임차인과의 협의가 선행되지 않는다면 투자 가치가 매우 낮을 수 있는 물건입니다.

8. 투자포인트

* 주안역 초역세권의 탁월한 입지

* 주변 개발 및 상권 활성화 잠재력

9. 예상입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.95㎡)의 오피스텔은 2025년 8월 2건의 거래에서 180,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 207,000,000원입니다.

그러나 본건은 약 199,000,000원에서 205,000,000원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 최근 시세인 180,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 임차 보증금 부담을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

권리 분석 결과, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액(입찰가 + 인수 보증금 중 미회수액)이 시세 또는 감정가를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서, 잠재적 인수 보증금액을 고려한 실질적인 투자 가치를 면밀히 재산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 인수되는 임차 보증금액이 최근 시세보다 높음을 감안하여, 예상 입찰가를 185,000,000원으로 제안합니다.

최종적인 총 지출액은 입찰가 185,000,000원에, 임차인이 배당으로 회수하지 못하는 보증금(최대 약 199,000,000원)의 잔액이 더해지므로, 투자 결정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.