나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500728 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 723-10 풀하우스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사 육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500728 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

감정가: 128,000,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 723-10 풀하우스 4층 403호

용도: 다세대주택

건축년도: 2008년

총층수: 5층

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

토지면적: 26.95㎡ (약 8.16평)

토지지분: 26.955㎡ (약 8.16평)

건물면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

건물지분: 49.88㎡ (약 15.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500728)이며, 이는 2026-01-28 접수된 서울보증보험의 소유권이전 및 강제경매 권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨)가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박노혁

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-12-11

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-06

확정일자: 2021-12-20

배당신고일자: 2024-02-23

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을9)으로 등기되어 있으나, 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주위로 공동주택 외 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 학군

본건 인근에 인천남부초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 주변 시설

주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박노혁 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상인 상태로, 향후 명도에 따른 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

SGI 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있어, 계약 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후도

2008년 준공 건물로, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 인천남부초등학교 인근에 자리 잡고 있어 입지 조건은 보통 수준입니다. 건물 상태는 준수한 편이나, 대항력 있는 임차인(박노혁)의 존재가 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다. SGI 인수조건 변경에 대한 명확한 확인이 필요하며, 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남부 초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 건물 면적 49.88㎡ (약 15.09평)으로 소형가구에 적합한 크기입니다.

* 현재 감정가가 128,000,000원으로, 주변 시세 대비 적절한 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적과 연식의 다세대주택 매매가는 8,200만원에서 12,200만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 128,000,000원입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인 박노혁의 존재 및 보증금/차임 미상, SGI 인수조건 변경 등이 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 명도 관련 예상 비용 및 시간을 고려할 때, 감정가 대비 약 80~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 108,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.