나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500620 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1225-30 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘승학체육공원’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 유사형 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 중 제2층 제202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등 창호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

수세식 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 각각 세로의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과(032-450-582 4)문의)<인천광역시문화재보호조례>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주 택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : “미상”입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

통칭 '진흥빌라'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경500620 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1225-30 1동 2층202호 (통칭 '진흥빌라')

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 건물/토지 현황

용도: 다세대주택

토지 면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

토지 지분: 38.85㎡ (약 11.75평)

건물 면적: 42.21㎡ (약 12.77평)

건물 지분: 42.21㎡ (약 12.77평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 용도 및 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 중 제2층 제202호

건축 연도: 1991년 (건축물대장상 사용승인일: 1992.03.19 기준)

주요 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅, 내벽 - 벽지/타일, 창호 - 새시

1.4. 감정가 및 매각 관련 정보

감정가: 83,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 감정가는 주변 유사 물건 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ‘승학체육공원’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 유사한 형태의 다세대주택 및 단독주택으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리: 2019년 1월 22일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (을14)입니다.

이하 등기된 권리들은 매각으로 인해 원칙적으로 소멸됩니다.

등기부상 채권 총액은 약 199,736,840원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 76,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2018년 4월 26일

확정일자: 2018년 4월 24일

대항력: 없음

임차인 관련 특이사항:

물건명세서 상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 15번 주택임차권등기'가 기재되어 있습니다.

하지만, '서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서'가 제출된 것으로 보아, 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으며, 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 법적 해석 및 절차 진행 과정에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 법률 전문가와 최종 확인이 필요합니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 대부분으로, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택임차권은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- ‘세명쉐르빌’ (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원

- ‘화인에이스빌’ (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원

- ‘대일빌라(622-10)’ (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원

본 건의 면적(42.21㎡)과 유사한 건물 연식(1991년식)을 가진 '세명쉐르빌'(2001년식, 43.33㎡)이 82,000,000원에 거래되었고, 조금 더 오래된 '대일빌라'(1993년식, 44.4㎡)는 90,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 83,000,000원은 최근 실거래가와 비교했을 때, 건물 연식을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 신축 건물인 '화인에이스빌'과의 시세 차이가 큰 점은 연식에 따른 감가상각을 반영하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

단지 인근 '승학체육공원'이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변은 다세대주택 밀집 지역으로, 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

특이 혐오시설은 현재 파악된 정보상 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 주택용도 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 기간 만료 임박)

6.2. 권리 관계 이슈

주택임차권 등기가 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않을 것으로 예상되나, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는'이라는 문구가 명시되어 있어, 낙찰 후에도 해당 임차권의 처리 과정을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다. (권리분석상 인수 보증금은 0원)

6.3. 기타 리스크

건축된 지 약 34~35년 된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 공실 또는 명도 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 승학체육공원 인근에 자리하고 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

감정가는 주변 시세와 부합하며, 권리 관계상 명확한 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 건축 연식이 상당하여 건물 노후화에 따른 관리 필요성이 있으며, 임차권 등기의 말소 동의 확약서 제출에도 불구하고 관련 절차를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

준수한 입지 조건과 합리적인 감정가 수준

주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격대의 물건

승학체육공원 인근으로 쾌적한 주거 환경

9. 예상 입찰가

감정가: 83,000,000원

최근 유사 면적 및 연식의 거래가: 82,000,000원 ~ 90,000,000원 수준

상기 정보를 종합하여 볼 때, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 그 이하에서도 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 경쟁 상황 및 시장의 관심도에 따라 달라질 수 있으나, 보수적인 낙찰가 상한선을 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

실제 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 타 응찰자들의 움직임을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.