나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500628 [1] 인천광역시 계양구 병방동 383 신명진달래아파트 102동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 병방동 소재 "인천병방초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지역으로서 인근에 재래시장 및 근린생활시설, 주상용부동산 및 학교 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지상 6층건물 중 제1층 제103호로서 외벽: 세멘몰탈위페인트 마감 등. 창호: 알루미늄샷시 및 하이샤시 창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-09-19), 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-06-14)(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-06-14)(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2025-09-19)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 도시관리계획 입안중(2025-07-18)(계양 지구단위계획구역).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 경매 구분

사건번호: 인천지방법원 2026타경500628 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 계양구 병방동 383 신명진달래아파트 102동 1층 103호

용도: 아파트

1.3. 감정가

감정가: 167,000,000원

1.4. 토지 및 건물 면적

토지면적: 30.29㎡ (약 9.16평)

토지지분: 30.29㎡ (약 9.16평)

건물면적: 48.24㎡ (약 14.59평)

건물지분: 48.24㎡ (약 14.59평)

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 계양구 병방동 소재 "인천병방초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지역이며, 재래시장, 근린생활시설, 주상용부동산, 학교 등이 소재하여 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

* 소유권 이전: 윤성영 (1996-05-21), 이동영 (2015-05-15)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2021-06-29, 84,000,000원)

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2026-01-26, 66,408,539원)

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2021-06-29)

등기부채권 총액: 84,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바 없음. (단, 권리분석 시 지상권 등 추가 확인 필요)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

아파트 단지 인근으로 재래시장 및 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 교육 시설

인천병방초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

4.3. 아파트 단지 개요

* 아파트명: 신명진달래1차아파트

* 주소: 인천광역시 계양구 병방동 383

* 사용승인일: 1988년 12월 16일 (건축물 노후도: 약 38년)

* 총 세대수: 258세대

* 최고층: 6층 (본건은 1층)

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후도

1988년 사용승인된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역, 도시관리계획 입안 중 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

5.3. 혐오시설 여부 (주변 환경 분석 결과)

제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 지역 내 입지

인천 계양구 병방동은 주거단지가 형성되어 있으며, 생활 편의시설 및 교육 시설이 인근에 있어 주거 환경이 양호합니다.

6.2. 시세 대비 감정가

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향을 보입니다. (약 12,500만원 ~ 14,400만원 선 실거래가 대비 16,700만원 감정가)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 병방동의 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다만, 건축된 지 38년이 경과한 노후 아파트이며, 다수의 토지이용 제한사항이 존재합니다. 권리상 특이사항은 없어 안전하게 입찰에 참여할 수 있으나, 감정가와 최근 시세 간의 차이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 예상 입찰가 분석

8.1. 최근 시세 동향 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 면적(48.24㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 15일: 13,800만원 (3층)

* 2026년 5월 18일: 14,400만원 (2층)

* 2026년 7월 27일: 12,500만원 (2층)

* 2026년 2월 25일: 17,000만원 (1층, 직거래)

8.2. 최근 임대 동향 (참고)

2026년 7월 3일, 1층(48.24㎡)의 임대 거래가 보증금 12,300만원, 월세 0원으로 기록되어 있습니다. 이는 시장에서의 해당 층수 및 면적 가치를 간접적으로 보여주는 지표가 될 수 있습니다.

8.3. 예상 입찰가 범위

최근 실거래가와 1층 임대 보증금 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가(16,700만원)보다 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히 1층이라는 점과 건물 노후도를 감안하면, 최근 거래 사례 중 가장 낮은 가격인 12,500만원을 하한선으로, 1층 임대 보증금 시세를 고려한 13,000만원 ~ 14,500만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 보수적인 접근으로는 13,000만원 ~ 13,500만원, 시장 상황 및 경쟁률을 고려한 공격적인 입찰가는 14,000만원 ~ 14,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.