나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500713 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-21 청라한신더휴커낼웨이 6층비631호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라2동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트 단지 주변으로 오피스텔, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층~지상27층 건물 내 제6층 제비631호로서 - 외벽 : 페인팅, 외장벽돌, 외장타일 붙임 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 정방형의 토지로서 현황 오피스텔, 상가 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20~25M 내외, 서측으로 노폭 약 15M 내외의 도로에 접하고 있으며, 북측으로 통칭 커낼웨이 수변공원과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호), 경제자유구역(2022-01-03), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 오피스텔 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 서구 청라동 157-21

1.2. 건물명

청라한신더휴커낼웨이 6층 비631호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 토지면적

4. 84㎡ (약 1.46평) / 4.842㎡ (약 1.46평)

1.5. 건물면적

22. 99㎡ (약 6.95평) / 22.9929㎡ (약 6.95평)

1.6. 감정가

114,000,000원

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 사건번호

인천지방법원 2026타경500713 (1)

1.9. 채권자

주OOOOOOO

1.10. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라2동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트 단지 주변으로 오피스텔, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

2.2. 교통 여건

본 건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

2.3. 도로 접근성

본 건 남측으로 노폭 약 20~25M 내외, 서측으로 노폭 약 15M 내외의 도로에 접하고 있으며, 북측으로 통칭 커낼웨이 수변공원과 연계됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 HUG(주택도시보증공사)의 강제경매 개시 결정 등기가 존재하며, 기타 압류 내역도 있으나 모두 말소 예정임. 등기부채권 총액은 120,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사 (조문기)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자는 2022년 5월 27일임. 해당 임차권은 대항력이 없는 것으로 분석됨.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 인수되는 보증금은 0원임.

3.4. 말소되는 권리

을구 3번 주택임차권, 갑구 4번 압류, 갑구 5번 강제경매 등기 등 대부분의 권리가 매각으로 인해 말소될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 지역은 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 오피스텔, 상업시설 등이 복합적으로 개발된 지역임. 대규모 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있음.

4.2. 지역 내 상업시설 현황

인근에 상가점포들이 다수 분포하고 있으며, 수변공원과 연계된 지역 특성상 유동인구 흡수에 유리한 입지 조건을 가지고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 각종 상업시설과 편의시설이 밀집해 있으며, 청라2동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

인천청라초등학교, 인천청라중학교, 인천신현고등학교 등 다수의 교육시설이 주변에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본 건 소재지는 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나(외국인 주택용도 취득 한정, 2026년 8월 25일 만료), 현재는 허가구역 지정이 만료되었음.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요함.

6.3. 내부 구조 확인 불가

감정평가 과정에서 이해관계인의 협조 부족으로 내부 구조를 직접 확인하지 못하였으므로, 입찰 전 내부 구조 및 상태에 대한 개별적인 확인이 필수적임.

6.4. 임차권 관련 (정리)

등기부상 주택임차권(을구 3번)이 존재하나, 임차인의 대항력이 없고 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 임차 보증금을 인수하지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 도심지 내 오피스텔로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 인수가 가능하며, 주변 상권 및 주거단지와의 연계성이 좋습니다. 다만, 내부 구조 확인의 어려움과 'HUG 인수조건 변경'과 같은 일부 미확인 사항은 입찰 전 반드시 점검해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차권 또한 인수 부담이 없어 명확한 소유권 확보가 가능함.

* 안정적인 입지: 대단지 아파트와 상업시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수요 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 편리한 생활 환경: 커낼웨이 수변공원 인접 및 다양한 편의시설, 교육시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

최근 동일 건물 내 유사 면적 오피스텔의 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 약 437만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적(22.99㎡)을 고려할 때, 이를 환산한 예상 시세는 약 1억 원 수준입니다. 감정가 114,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시장 가격 및 경쟁 상황을 고려하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 물건의 현재 가치와 잠재력을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.