나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513229 [1] 인천광역시 서구 가좌동 541-1 스마트테크노타워 가동 8층804호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가재울역" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 공장(지식산업센터) 및 다수의 중소규모 공장, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 공장지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천2호선 가재울역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2016.12.16 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물내 제8층 제804호로서, - 외 벽 : 복합판넬 및 몰탈위 페인트, 스톤코트, 강화유리 마감 등 - 내 벽 : 몰탈위 페인트 및 판넬 마감 등입니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비(승객용 및 화물용), 전기설비 등이 되어 있으며, 각 층별로 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 위험물저장및처리시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 35미터 및 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로 1-14호선(주))(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513229 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 541-1 스마트테크노타워 가동 8층804호

용도: 지식산업센터

감정가: 431,000,000원

토지면적: 50.95㎡ (약 15.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 179.80㎡ (약 54.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOO (서인천농업협동조합으로 추정)

감정평가서 요약 작성일: 2026년 09월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가재울역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사한 형태의 공장(지식산업센터) 및 다수의 중소규모 공장, 소규모 근린생활시설 등이 형성된 기존 공장지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 인천2호선 가재울역이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다. 대상 물건은 북동측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

스마트테크노타워는 인천 서구 가좌동에 위치하며, 가좌지구 산업단지의 일부로 형성되어 있습니다. 주변에는 중소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 물건지 인근의 가재울역은 인천 도시철도 2호선에 속해 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 변동

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 신재욱, 김일동, 김미정(상속)을 거쳐 현재 소유자에게 이전되었음을 알 수 있습니다.

3.2. 등기부상 권리관계

말소기준권리인 근저당권(서인천농업협동조합, 2022.02.28. 접수, 300,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 본건은 서인천농업협동조합의 임의경매로 진행 중입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2010-07-02

대항력: 있음

비고: (권리분석 내용 없음)

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-05-03

대항력: 없음

비고: (권리분석 내용 없음)

* 임차인: 이

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-02-25

대항력: 있음

비고: (권리분석 내용 없음)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 권리 분석 요약

등기부상 근저당권이 말소기준권리이며, 임의경매로 인해 말소될 권리들로 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

물건지가 위치한 인천광역시 서구 가좌동 일대는 다수의 중소규모 공장 및 지식산업센터가 밀집한 산업단지 지역입니다. 주변에는 근린생활시설이 일부 분포하고 있으나, 주된 상업 기능보다는 산업 활동 중심의 상권을 형성하고 있습니다. 이는 지식산업센터의 주된 수요층인 사업체 및 종사자들을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건은 인천2호선 가재울역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 시내외 이동이 용이한 편입니다. 지식산업센터 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 전기 설비 등이 갖추어져 있으며, 층별 주차 공간도 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

대상 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 다만, 본 허가구역은 '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'으로, 일반적인 사업용 부동산 취득에는 해당 제한이 없을 것으로 보입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

김 (전입 2010.07.02, 보증금 30,000,000원) 및 이 (전입 2020.02.25, 보증금 5,000,000원) 임차인은 대항력이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자에게 잠재적인 부담이 될 수 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 임차인의 점유 현황, 계약 내용, 퇴거 조건 등을 상세히 확인하고 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 대상 물건 바로 인근에서 잠재적인 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 과거 인천 서구 가좌동 일대에는 하수처리장 등 일부 시설이 있었으나, 이들 시설이 친환경 체육시설 등으로 전환되거나 다른 지역으로 이전된 사례가 있습니다. 따라서 현재 시점에서는 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

물건은 일반공업지역에 속하며, 대로1류, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 산업시설구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 스마트테크노타워 내 지식산업센터로, 가재울역 인근에 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 2016년 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 일반공업지역에 위치하여 산업 활동을 위한 입지적 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 토지거래허가구역으로 지정된 점 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인과의 관계는 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 가재울역 인근으로 우수한 교통 접근성.

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 산업 활동 영위 기업 유치 유리.

* 인천 서구 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 431,000,000원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 공실률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하는 시장 조사가 필수적입니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 현황 및 실제 인수 조건에 대한 정확한 파악이 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 것입니다. 본 보고서에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 있어, 낙찰자가 직접적으로 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 간주하여 예상 입찰가 산정 시 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.