나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500708 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 395-20 더원시티 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 주안역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 13층 건물 내 제7층 제706호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500708 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 47,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 395-20, 더원시티 7층 706호

용도: 아파트

건물명: 더원시티

총층수: 13층 (건축물대장상 13층)

해당층: 7층

건축연도: 2015년 11월 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 2.86㎡ (약 0.86평)

건물면적 (전용면적): 11.95㎡ (약 3.61평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보에 명시되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 넓게 표기됩니다.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "주안역"에서 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 도보 거리에 주안역이 있어 수도권 접근성이 좋습니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 남측으로 폭 약 30미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 등 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 지역은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 대상자일 경우 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 인천지방법원의 강제경매 개시 결정으로 진행되는 물건입니다. 등기부등본상 채권 총액은 90,000,000원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500708)이 말소 기준 권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (이지은)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 09월 29일

배당신고일자: 2024년 08월 05일

대항력: 없음

주택임차권등기(을구 순위 7번)가 존재하나, 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다 [cite: 물건명세서 참고사항]. 또한, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라, 본 임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 기타 권리

집합건물 등기부 요약상 을구 7번 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건 주변에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

주안역과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 인천석암초등학교, 인천남중학교, 석정여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경이라는 특이사항은, HUG의 보증 관련 절차나 조건에 변동 사항이 있었음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측의 정확한 인수 조건 및 절차를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 토지거래 허가 구역

본 물건은 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 외국인이나 특정 대상자가 매입할 경우, 관할 관청의 허가를 받아야 하는 번거로움이 따를 수 있습니다.

6.3. 소형 면적

건물 전용면적이 11.95㎡ (약 3.61평)으로 매우 작아, 실제 거주 목적보다는 투자 목적이나 1인 가구 등 제한적인 수요층을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안역 인근에 위치한 소형 아파트입니다. 교통 및 생활 편의 시설이 양호한 입지를 갖추고 있으며, 현재 등기부상 말소기준 권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 토지거래 허가 구역 지정 등은 추가적인 확인과 고려가 필요합니다. 소형 면적으로 인한 투자 또는 실거주 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역 도보 이용 가능으로 우수한 대중교통 접근성.

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음 및 HUG 말소 동의로 인수 부담 최소화.

* 저렴한 감정가: 4,700만원으로 소액 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 47,000,000원을 기준으로, 임차인 인수 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 면밀한 검토와 시장 상황을 종합적으로 판단하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 시세가 4,000만원대 후반에서 5,000만원대로 형성되어 있는 점을 감안하여, 보수적으로 접근한다면 4,500만원 ~ 5,000만원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.