나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500725 [1] 인천광역시 부평구 부평동 441-2 센트럴타워 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스텔, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "부평시장역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 14층 건물내의 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2015.7.17.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 도시가스 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하며, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 인천지방법원 2026타경500725 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 441-2 센트럴타워 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.2. 토지 정보

토지면적: 9.53㎡ (약 2.88평)

토지지분: 9.529㎡ (약 2.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 69.81㎡ (약 21.12평)

건물지분: 69.81㎡ (약 21.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2015년 7월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 인근에 부평동초등학교가 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통

차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 '부평시장역'이 소재하여 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500725)으로, 채권자는 주택도시보증공사이며, 말소기준권리는 2026년 1월 28일 접수된 강제경매개시결정등기입니다. 등기부채권 총액은 225,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 문학걸

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 9월 29일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있는 것으로 나타나, 향후 명도 및 계약 시 각별한 주의가 요구됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(심상명)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 29일

확정일자: 2021년 10월 20일

배당신고일자: 2023년 10월 20일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 3번 주택임차권등기(채권자: 심상명, 금액: 225,000,000원)이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부평동 일대는 오피스텔, 아파트, 상업시설, 학교 등이 밀집한 복합 상권입니다. 특히 부평시장역 인근은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부평시장역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시에도 주변 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 부평동초등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 상업시설, 마트, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 건축물 정보: 2015년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 14층 건물 내 3층에 위치한 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기, 도시가스 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 있는 임차인(문학걸)이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 계약 및 인수 절차에 영향을 미칠 수 있는 복합적인 요소를 시사합니다.

* 내부확인 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여, 건물 내부 상태 및 하자 여부를 파악하기 어렵습니다.

* 토지이용계획: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득) 등에 포함되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치하고 주변 상권이 발달해 있어 투자 가치가 있는 오피스텔입니다. 신축 연차도 비교적 짧고 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건 변경 등 복합적인 리스크 요소를 안고 있어, 철저한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부평시장역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔입니다.

* 복합상권: 주거, 상업, 학군이 어우러진 활발한 지역에 위치합니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 현대적인 건물입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 센트럴타워 오피스텔의 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 5월 14일 80.23㎡ 면적이 205,000,000원에, 2025년 12월 24일 77.92㎡ 면적이 165,260,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 69.81㎡(약 21.12평)로, 최근 거래된 물건들보다 면적이 약간 작습니다.

감정가는 210,000,000원이나, 대항력 있는 임차인(문학걸)의 존재와 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항을 고려할 때, 낙찰 후 명도 비용 및 잠재적 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건 주변에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.